Оценка страховой стоимости административного помещения

Министерство транспорта РФ

ФГОУ ВПО НГАВТ

Кафедра ЭТ и Ф

Лабораторная работа

на тему: Оценка страховой стоимости административного помещения

дисциплина: Экономика недвижимости

Новосибирск, 2009

Введение

Согласно статье 120 ГК РФ к недвижимым вещам, недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные ресурсы и всё, что прочно связано с землёй. Объекты перемещения, которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Кроме этого к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может отнесено и иное имущество.

При оценке объектов недвижимости различают понятия недвижимости как физического объекта и правовых отношений, возникающих по отношению к ним. Государственной регистрации подлежат следующие права:

- права собственности

право оперативного управления

право хозяйственного ведения

сервитут

ипотека.

Целью данной работы является определение страховой стоимости административного здания.

1.Теоретическая часть

Мною был проведен анализ по справочнику «Коммерческая недвижимость» за 25 мая 2009 год. Всего в справочнике 1380 помещений и из них 594 административных помещений. Мною был произведен расчет процента административных помещений от всего количества помещений и составил 43 %

Рис. 1

Участниками рынка недвижимости являются агентства недвижимости такие как:

Жилфонд;

Сити инвест;

ИСК Заельцовская;

Центральное агентство;

СтройИнвест;

Акрополь;

1-й строительный фонд;

Новая лизинговая компания;

Кар плаза;

ГРАНОВИТ.

Состояние и характер изменения рыночных цен купли - продажи административных помещений можно проследить на представленном ниже графике.

Рис.2

На данном графике за рассматриваемый период времени видна тенденция равномерного увеличения цены.

. Практическая часть

Определить страховую стоимость объекта недвижимости с использованием трех подходов, если известны следующие данные (см. Приложение):

Таблица 1 Характеристика административного помещения

НаименованиеТехнические характеристикиГод постройки1985Количество этажей1Площадь застройки, м23600ФундаментБетонныйКровляШиферПерекрытияЖелезобетонные плиты

Оценка затратным подходом:

При определении полной восстановительной стоимости (ПВС) можно использовать один из следующих методов:

-количественный (сметный метод);

-метод учета затрат по укрупненным видам работ;

метод сравнительных единиц;

метод объектов аналогов.

Определяем полную восстановительную стоимость с использованием расчета стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях в форме таблицы 2.

Таблица 2 Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

Наименование материалаЕдиница измеренияКоличество единиц измеренияСтоимость единицы измеренияОбщая стоимость, тыс.руб.Цемент, тт201612402499.84Бетон, тт612016009792Сталь кл.А, тт54028001512Линолеум, кв.мкв.м30605001530Стекло оконное, кв.мкв.м2120150318Лесопиломатериалы, куб.мкуб.м126012001512Плитка, кв.мкв.м540200108Оконные блоки, кв.мкв.м324010203304.8Дверные блоки, кв.мкв.м120015001800Раковины, ед.ед.40150060Унитазы, ед.ед.40230092Итого 22528.64Прочие затраты%30 6758.59Итого затрат по материалам 29287.23Окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости рассчитываем укрупнено.

Таблица 3

Статьи затратСтоимость, тыс.рубСтоимость строительных материалов29 287.23 Заработная плата рабочих, 43%12 593.51 Эксплуатация машин, 25%7 321.81 Итого прямые расходы49 202.55 Накладные расходы, 10%4 920.25 Себестоимость54 122.80 Прибыль, 20%10 824.56 Итого стоимость строительных работ64 947.37 Отопление, 3%1 948.42 Водопровод, 2.5%1 623.68 Электросеть, 1%649.47 Телефонизация, 2%1 298.95 Стоимость объекта70 467.89 Прочие, 30%21 140.37 Полная восстановительная стоимость здания91 608.26 Износ, 35%32 062.89 Остаточная стоимость, Снз59 545.37

Оценка доходным подходом:

Подход к оценке с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. В рамках доходного подхода в качестве расчета стоимости объекта был использован метод прямой капитализации.

Этот метод позволяет дать достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

Снд =(1)

Расчет произведен из предположения, что количество квадратных метров полезной площади здания, которые реально можно сдать в аренду составляет 3600 квадратных метров.

Потенциальный валовой доход за год можно рассчитать следующим образом:

ПВД = Ар S×12 (2)

Ар - величина арендной ставки , руб.;

S - площадь, сдаваемых в аренду помещений, мІ;

- количество месяцев в году.

Таблица 4 Расчет текущей стоимости методом капитализации дохода

ПоказательЕдиница измеренияЗначениеПотенциальный валовой доход (ПВД)тыс.руб.32 400Убытки от вакансий и неплатежей, процент от ПВД%тыс.руб. 10 3240Действительный валовой доходтыс.руб.29 160Операционные расходы% от ДВД тыс.руб.50 14 580Чистый операционный доход за годтыс.руб.14 580Ставка капитализации%25Стоимость ОН, Сндтыс.руб.58 320

Оценка с помощью сравнительного подхода:

Принцип определения стоимости с использованием подхода сравнительного анализа продаж, выражается в том, что покупатель не заплатит за объект больше, чем за аналогичный по качеству объект той же полезности. Критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

При определении подходящих единиц сравнения не удалось найти данные о совершенных сделках купли-продажи объектов недвижимости сходных с оцениваемым. Причиной стало повсеместное сокрытие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объектов. Поэтому анализ основан на цене предложений (оферта) сопоставимых объектов на рынке недвижимости приносящей доход, с учетом уторговывания:

V =(3)

V - цена предложения с учетом уторговывания, тыс. руб.;

R - ставка капитализации, %;

ЧОД - чистый операционный доход, тыс. руб.;

На основе цен предложения и доходов от сдачи зданий в аренду, подобных объекту оценки, определяется валовой рентный мультипликатор:

М = (4)

где М - валовой рентный мультипликатор.

М1=115000/12700=9,06

М2 =140000/15120=9,26

М3 =160000/20000=8

Определяем среднеарифметическое значение мультипликатора

=(9,06+9,26+8)/3=8,77

ЧОД оцениваемого объекта составляет 14580 тыс.руб.

Стоимость объекта, определенная сравнительным подходом, с использованием рентного мультипликатора будет определена следующим образом:

(5)

Снср=14580×8,77=127 866,6 тыс.руб.

Поскольку при оценке рыночной стоимости здания использовалось три подхода определения стоимости, то необходимо согласование результатов расчетов. Значения оценочной стоимости при различных подходах различны. Поэтому определяем средневзвешенную цену с учетом степени доверия к каждому подходу.

Так как оценка здания производится с целью определения страховой стоимости, то стоимости определенной затратным подходом присваиваются больший весовой коэффициент 0.7 (степень доверия подходу), стоимости определенной доходным подходом и сравнительным подходом присваивается коэффициенты равные 0,15.

Таблица 5 Согласование результатов стоимости оцениваемого объекта

Название подходаСтоимость, тыс. руб.Весовой коэффициентСтоимость с учетом коэффициента, тыс.руб.Затратный59 545,370,741 681,76Доходный58 3200,158 748Сравнительный127 866,60,1519 179,99Итоговая стоимость-1,069 609,75Заключение

административный помещение стоимость восстановительный

Мною оценщиком, Селиверстовой Е.В., был произведен расчет страховой стоимости административного здания с использование трех подходов:

Затратный - 59 545,37 тыс.руб.;

Доходный - 58 320 тыс.руб.;

Сравнительный - 127 866, 6 тыс.руб.

Для определения справедливой цены были использованы весовые коэффициенты, наибольшим из которых был коэффициент, присваиваемый затратному подходу.

Таким образом, справедливая страховая стоимость административного помещения общей площадью 3600 м2 составляет 69 609,75 тыс.руб.

Список литературы

1.Справочник «Коммерческая недвижимость» май 2009 года

2.Справочник «Коммерческая недвижимость» май 2008 года

.Справочник «Коммерческая недвижимость» май 2007 года

.Справочник «Коммерческая недвижимость» май 2006 года

.Справочник «Коммерческая недвижимость» май 2005 года

Приложение

Данные для использования доходного и сравнительного подходов

Объект оценкиАдминистративное помещениеАрендная ставка750 руб./м2Цена предложения115 000 тыс.руб.ЧОД12 700 тыс.руб.Аналог 2Цена предложения 140 000 тыс.руб.ЧОД15 120 тыс.руб.Аналог 3Цена предложения 160 000 тыс.руб.ЧОД20 000 тыс.руб.Величина расходов 50% от ЭВД Ставка капитализации25%Убытки от вакансий и недосборов10%

Данные для использования затратного подхода

Объект оценкиСкладское помещениеЦель оценкиДальнейшее использованиеВид стоимостиСтраховая стоимостьЗаработная плата работника43%Эксплуатация машин25%Накладные расходы10%Прибыль20%Отопление3%Водопровод2,5%Электросеть1%Телефонизация2%Прочие работы и затраты30%Износ35%Год постройки 1985Общая площадь, мІ3600

Основные строительные материалы

МатериалРасходЦемент, т2016Бетон, т6120Сталь кл.А, т540Линолеум, кв.м3060Стекло оконное, кв.м2120Лесопиломатериалы, куб.м1260Плитка, кв.м540Оконные блоки, кв.м3240Дверные блоки, кв.м1200Раковины, ед.40Унитазы, ед.40Прочие материалы, %30

Цены на строительные материалы

МатериалЦенаЦемент, руб/т1240Бетон, руб/т1600Сталь кл.А, руб/т2800Линолеум, руб/кв.м500Стекло оконное, руб/кв.м150Лесопиломатериалы, руб/куб.м1200Плитка, руб/кв.м200Оконные блоки, руб/кв.м1020Дверные блоки, руб/кв.м1500Раковины, руб/ед.1500Унитазы, руб/ед.2300