Строительство многофункционального комплекса «Green Park»
Исполнитель: ООО «Стромсоюз»
Дата: 15 марта 2009 г.
Нижний Новгород – 2009 г.
2. Общие технические показатели. 8
3. Потребительские характеристики проекта. 9
Проектом предполагается освоение крупного земельного участка рядом с автодорогой Нижний Новгород – Кстово. На данном участке планируется возведение многофункционального комплекса, включающего в себя офисы, торговые площади, гостиницу, развлекательный центр, кафе и рестораны, а также 660 квартир и пентхаусы. Одно из основных достоинств проекта – комплексность и полная независимость от инфраструктуры города. В то же время, близость к историческому центру Нижнего Новгорода и удобная транспортная развязка позволяют легко добираться до любого места в городской черте.
Создание удобного и современного многофункционального комплекса.
ООО «Стромсоюз» создано в 1997 году. Единственным учредителем и директором является Шестых А.В. Основная деятельность фирмы – промышленное и гражданское строительство.
Общестроительные и отделочные работы ООО «Стромсоюз» выполняет своими силами. Спецработы выполняются привлекаемыми субподрядными организациями, с которыми ООО «Стромсоюз» работает уже много лет.
Руководящий и инженерно-технический состав имеет опыт работы в промышленном и гражданском строительстве от 15 до 25 лет. Рабочий коллектив имеет опыт работы в строительстве от 10 до 20 лет. Количество работников в фирме составляет около 200 чел.
ООО «Стромсоюз» имеет производственную базу пос. Кудьма, которая работает на нужды строительства. Гараж имеет 15 единиц автомобильной и спецтехники. Офис располагается по адресу: г. Н. Новгород, ул. Родионова, 188 «в».
Объекты, выполненные ООО «Стромсоюз»:
1. 10-ти этажный кирпичный жилой дом общей площадью 6 000 м2 по ул. Вятская в роли Генерального подрядчика.
2. Административное здание и кафе общей площадью 1 600 м2 по ул. Удмурская д. 3 в роли Генерального подрядчика.
3. Монолитные ж/бетонные спецфундаменты на Борском стекольном заводе.
4. 7-и этажный жилой дом (сборно-монолитный) общей площадью 2 800 м2 по ул. Семашко, д. 33 в Нижегородском районе в роли Генерального подрядчика.
5. Жилые дома по ул. Нестерова, д. 33 общей площадью 10 900 м2 в роли Подрядчика.
6. Два жилых 10-ти этажных кирпичных дома по ул. Рокоссовского, общей площадью 12 000 м2в роли Подрядчика.
7. Реконструкция 3-х этажного офисного здания по ул. Рокоссовского, общей площадью 1 600 м2 в роли Генерального подрядчика.
8. Реконструкция 4-х этажного жилого дома по пр. Бусыгина, д. 19 «а» под офисное здание, общей площадью 2 500 м2 в роли Генерального подрядчика.
9. Строительство Автосервисного комплекса грузовых автомобилей «Вольво» в г. Дзержинске, 39 квартал Игумновского лесничества Дзержинского лесхоза, 400 м. Игумновского шоссе, здание 2 в роли Генерального подрядчика
Также ООО «Стромсоюз» выполняло работы по реконструкции магазина по ул. Бекетова, д. 6 «а»; евроремонты в спецшколе по ул. Бекетова; кафе «Ареал» по пр. Кирова, д. 8; реконструкция и ремонт зданий в/ч 31508; капитальный ремонт здания ОМЦ «Пласир» по ул. Верхне-Волжская набережная, д. 12 и многие другие работы.
В настоящее время ООО «Стромсоюз» ведет строительство 18-ти этажного здания по ул. Пролетарская, д. 4 общей площадью 10000 кв.м.; элитного 7-и этажного жилого дома на пересечении ул. Соревнования и пер. Казбекский общей площадью 6000 м2; 10-ти этажного жилого дома по ул. Бетанкура, д. 5 общей площадью 3000 м2 в роли Генерального подрядчика.
Также в настоящее время ведется проектирование двух административно-бытовых пристроек по ул. Рождественской, жилого 18-ти этажного дома в м/р В. Печеры.
Ведется проектирование офисно-делового центра по ул. Родионова с трех уровневой парковкой общей площадью 83 610 м2
Для целей финансирования текущей деятельности и избегания кассовых разрывов проектом предусматривается финансирование в виде банковского кредита сроком на 5 лет, в размере 1 млрд. рублей под 20% годовых.
Участок расположен рядом с трассой Нижний Новгород – Кстово, в 1,5 км. от границы города, который активно растет именно в этом направлении. В 10 минутах езды находится СТЦ Мега, в 15-ти – центр Нижнего Новгорода. Недалеко от участка протекает река Волга.
Экологическая обстановка в районе характеризуется как хорошая. В непосредственной доступности находятся все необходимые объекты инфраструктуры: школы, больницы, множество магазинов и проч.
Земельный участок находится в собственности застройщика. К нему подведены все необходимые коммуникации. Площадка огорожена забором, что исключает проникновение посторонних лиц во время проведения СМР.
По результатам проведения финансового анализа, можно сделать заключение, что проект является экономически оправданным и эффективным, в связи с чем рекомендуется его реализация. Подробные экономические показатели рассматриваются в соответствующем разделе.
На конкурентоспособность комплекса «Green Park» положительно влияют следующие факторы:
1. Удобная транспортная развязка,
2. Доступные цены на жилье и коммерческие площади,
3. Большая многоуровневая парковка,
4. Комплексность и независимость, наличие всей необходимой инфраструктуры,
5. Благоприятная экологическая обстановка,
6. Высокий класс реализации проекта,
7. Новизна формата для Нижнего Новгорода.
Эти и другие факторы позволяют сделать вывод об инвестиционной привлекательности и большом потенциале проекта.
№ п/п | Название элемента | Площадь, м2 |
1 | Подземная трехуровневая парковка | 103 633 |
2 | Торговые площади в том числе продуктовый супермаркет | 36 450,46 1 605,6 |
3 | Развлекательный комплекс | 11 357,54 |
4 | Помещения общественного питания | 5 654,48 |
5 | Офисные площади | 65 899,48 |
6 | Жилая площадь в том числе квартиры (660 шт.) пентхаусы (36 шт.) пентхаусы в офисных зданиях (26 шт.) | 69 519,62 52 642,2 7 896,33 8 981,09 |
7 | Инфраструктура жилья | 10 588,00 |
8 | Гостиница | 7 206,0 |
9 | Всего (без подземной парковки) | 206 675,58 |
10 | Всего (с подземной парковкой) | 310 308,58 |
Проектируемый участок расположен вдоль автодороги Нижний Новгород – Кстово, в поселке Афонино. В 1,5 км. находится граница Нижегородского района, центрального и самого престижного района Нижнего Новгорода, в 20 минутах езды – исторический центр города.
Проект предусматривает строительство на единой площадке многофункционального комплекса «Green Park» принципиально нового для Нижнего Новгорода формата «город в городе». Особенностью проекта является то, что житель данного квартала сможет, не выходя на улицу, попасть в любую точку комплекса, используя подземные внутриквартальные коммуникационные переходы.
Особое внимание уделено безопасности жильцов комплекса. Прежде всего, это охраняемый внешний контур комплекса, предупреждающий проникновение посторонних на поверхности. Второй контур охраны – подземный, предотвращающий несанкционированное проникновение посторонних в подземную парковку, в лифты из подземной части и обеспечивающий охрану автомобилей жильцов. Квартал оборудован 3-х уровневой подземной парковкой, что даст возможность добиться полного отсутствия транспортных средств на поверхности жилой зоны, кроме служб быстрого реагирования и иного обеспечения комплекса, которого нельзя избежать без использования транспортных средств.
В целом застройка участка решается единым многофункциональным комплексом, представляющим собой автономное градостроительное образование. Функционально участок разбивается на 2 зоны: общественной и жилой застройки.
· Общественная зона – торгово-развлекательный центр и бизнес-центры вдоль дороги.
· Жилая зона – три 25-ти этажных двухподъездных дома бизнес-класса с развитым обслуживанием.
Общественная часть комплекса представляет собой крупное здание переменной этажности, состоящее из стилобатной части, в которой разместится 9-ти этажный торгово-развлекательный центр, три 22-ух этажных офисных зданий, и крупное офисно-торговое здание, замыкающее композицию всего комплекса.
Набор помещений торгово-развлекательной части:
· Цокольный этаж – продуктовый супермаркет, блок социально-бытового обслуживания (аптека, отделение банка, парикмахерская, химчистка и т.д.),
· 1, 2, 3, 4, 5 этажи – торговые галереи промышленных товаров,
· 6 этаж – фудкорт, точки общественного питания различного типа,
· 7 этаж – спортклуб (фитнес-центр), спа-салон. Залы для занятий спортом, бассейн, баня, сауна, солярий, фитобары и пр.,
· 8, 9 этажи – двухуровневый ресторан с эксплуатируемой кровлей.
На четырех верхних этажах офисных зданий предполагается разместить жилые двухуровневые пентхаусы, с отдельным лифтом прямо из зоны парковки.
Жилая часть: три жилых дома, оборудованные лифтами повышенной комфортности, опускающиеся в подземные уровни парковки. Первые этажи жилых зданий предусматриваются нежилыми, для технических, вспомогательных и служебных помещений эксплуатирующих служб.
Все три жилых здания будут объединены двухэтажным блоком социально-бытового обслуживания жильцов. Этим же блоком жилая территория будет отделена от общественной части комплекса.
Обеспеченность жилой части машиноместами не менее 3 машиномест на квартиру.
Согласно проекту, в многофункциональном комплексе «Green Park» будут располагаться помещения различного назначения: жилые, офисные, развлекательные, гостиничные и др. План продаж предусматривает реализацию всех типов площадей. Реализация будет проходить в 3 этапа:
1. Парковочные места, торговые площади, квартиры и пентхаусы,
2. Офисные площади и помещения под рестораны и кафе,
3. Развлекательный комплекс, гостиница.
Продолжительность 1 и 2-го этапов – 3 года, 3-го – 2 года. Общий срок строительства, включающий в себя все 3 этапа, составит 5 лет, что достигается за счет параллельной реализации смежных этапов.
Планируемые цены продаж указаны в таблице:
Тип помещений | Стартовая цена, тыс. руб. | Средняя цена[1], тыс. руб. |
Парковки, шт. | 700 | 827,9 |
Торговые площади, кв.м. | 70 | 82,8 |
Развлекательный комплекс, кв.м. | 40 | 44,5 |
Офисные площади, кв.м. | 60 | 71,0 |
Жилые площади, кв.м. | 55 | 65,0 |
Расчеты финансовых показателей проекта проведены на основе общепринятых подходов к анализу инвестиций. Срок жизни проекта (5 лет) разбивается поквартально, после чего для каждого отдельного квартала проводится анализ всех денежных потоков.
По результатам анализа составляются основные прогнозные формы бухгалтерской отчетности (баланс и отчет о прибылях и убытках). Также проводится анализ основных показателей экономического состояния проекта (рентабельность, финансовая устойчивость и т.д.).
1. Ставка дисконтирования – 20,0%,
2. Курс доллара США – 36 рублей.
3. Инфляция – 15% в год.
Дата начала проекта – “__” ______ 2009 г.
Расчеты проводятся в постоянных ценах в рублевом исчислении.
Объем кредитного финансирования – 1 000 000 тыс. рублей.
Цель финансирования – обеспечение процесса строительства, отсутствие кассовых разрывов в период деятельности.
Значение | |
32,1 | |
55,0 | |
38,9% | |
Чистый денежный поток[3], тыс. руб. | 3551548,05 |
Чистый дисконтированный доход[4], тыс. руб. | 740819,18 |
1,74 |
Представленные расчеты проведены без учета ряда площадей в анализируемом многофункциональном комплексе. В частности, из раздела продаж и поступлений денежных средств исключены помещения общественного питания, парковка, а также гостиница. Несмотря на это, затраты на возведение и обустройство данных площадей в проекте учитываются.
По предварительным оценкам, освоение указанных площадей позволит дополнительно привлечь в проект значительные финансовые средства (см. табл.).
Тип / Показатель | Гостиница | Помещения общепита | Общественная парковка |
Площадь, кв. м. | 7 206,00 | 5 654,48 | 67 555,00 |
Тип освоения | Создание отеля | Сдача в аренду | Почасовая аренда |
Ед. измерения | Номер | 1 кв. м. | 1 парк. место |
Предполагаемая выручка | 1000 руб./сутки | 400 руб./мес | 50 руб./сутки |
Предполагаемый доход | ~ 1,5 млн. руб./месяц | 2,261 млн. руб./месяц | ~ 1 млн. руб./месяц |
Итого общий объем дополнительных финансовых поступлений составит около 4-4,5 млн.руб. в месяц.
Приложение 1. Электронная версия бизнес-плана
(включая финансовые расчеты)
Приложение 2. График платежей по кредиту
Приложение 3. Анализ чувствительности проекта
Зависимость Чистого дисконтированного дохода (NVP) от: | -40% | -35% | -30% | -25% | -20% | -15% | -10% | -5% | 0% |
Изменения выручки от реализации |
[1] За все время продаж.
[2] Максимальная ставка, при которой чистый дисконтированный доход будет равен "0". Вычисляется годовая норма доходности
[3] Чистый денежный поток, за весь установленный срок действия проекта
[4] Чистый дисконтированный денежный поток за весь срок действия проекта
[5] Соотношение инвестиций и дисконтированных поступлений