Оценка эффективности инвестиций в проект строительства

Содержание

1. Разработка управленческих реше­ний по реализации инвестиционно­го проекта

1.1 Обоснование затрат на реализа­цию проекта

■     определить динамику и структуру капитальных вложений по направле­ниям

■      оценить эксплуатационные затраты при реализации проекта

■     рассчитать платежи и налоги, включаемые в себестоимость

1.2 Оценка эффективности проекта с учетом факторов риска

■     рассчитать основные экономические показатели реализации проекта

■      дать критериальную оценку эффективности реализации инвестиционно­го проекта

■     обосновать выбор оптимального варианта в сложившихся организаци­онно-экономических условиях

■      провести количественную оценку проектных рисков

1.3. Финансовое обеспечение реали­зации инвестиционного проекта

■     определить возможные формы финансирования инвестиционного про­екта

■     рассчитать и выбрать рациональную схему финансирования

■     дать заключение о целесообразности реализации проектных решений с учетом применения выбранной схемы финансирования

 

 

1      Разработка управленческих решений по реализации инвестиционного проекта.. 3

1.1  Обоснование затрат на реализацию проекта. 7

1.1.1  Определить динамику и структуру капитальных вложений по направлениям   7

1.1.2  Оценить эксплуатационные затраты при реализации проекта. 12

1.1.3  Рассчитать платежи и налоги, включаемые в себестоимость. 21

1.2  Оценка эффективности проекта с учетом факторов риска. 24

1.2.1  Рассчитать основные экономические показатели реализации проекта   24

1.2.2  Дать критериальную оценку эффективности реализации инвестиционного проекта. 30

1.2.3  Обосновать выбор оптимального варианта в сложившихся организационно-экономических условиях. 41

1.2.4  Провести количественную оценку проектных рисков. 41

1.3  Финансовое обеспечение реализации инвестиционного проекта. 44

1.3.1  Определить возможные формы финансирования инвестиционного проекта   44

1.3.2  Рассчитать и выбрать рациональную схему финансирования. 46

1.3.3  Дать заключение о целесообразности реализации проектных решений с учетом применения выбранной схемы финансирования. 47


 

1          Разработка управленческих реше­ний по реализации инвестиционно­го проекта

 

На примере:

Строительная организация ООО «Горстрой».

Общество учреждено и действует в порядке, предусмотренном Гражданским Кодексом РФ, Федеральным Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», другими законодательными актами РФ, Уставом и внутренними документами Общества.

Общество является коммерческой организацией.

ООО «Горстрой» на строительном рынке более 25 лет, основная часть трудового коллектива имеет высшее строительное образование и стаж работы более 20 лет.

Предприятие имеет лицензии: Строительство зданий и сооружений; на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), и свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (устройство и монтаж бетонных и железобетонных монолитных конструкций, монтаж металлических конструкций, защита строительных конструкций, работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора).

Организация  выполняет строительно-монтажные работы по возведению зданий и сооружений, оказывает услуги машинами и механизмами, имеет аттестованную строительную лабораторию, выпускает строительные материалы (раствор, плитку тротуарную, шпатлевку, металлоизделия).

Сегодня ООО «Горстрой» выполняет работу, как Заказчика, так и Подрядчика.

В распоряжении ООО «Горстрой» имеется крупная производственная база со складскими помещениями, подъездные ж/д пути, что обеспечивает прием, поставку, комплектацию сборного железобетона, кирпича и других строительных материалов.

ООО «Горстрой» ежегодно участвует в выставках - ярмарках «Строительство и архитектура», где неоднократно награждалось дипломами за высокие потребительские свойства продукции.

Продукцией ООО «Горстрой» являются законченные и подготовленные к вводу в действие новые и реконструируемые промышленные предприятия и цеха, жилые дома, общественные здания и другие объекты.

ПРОЕКТ

Создание жилого дома в микрорайоне «Тура»

Проект направлен:

- на удовлетворение дефицита жилой недвижимости на первичном рынке жилья «комфорт»

Проектом предусматривается строительство девяти этажного жилого дома в городе Тюмени.

Жилой дом ГП-8 находится в квартале «А» микрорайона «Тура», в районе озера «Оброчное». Дом состоит из двух кирпично-панельных угловых секций серии 83(в осях «1-2» и «7-8») и трех панельных секций серии 83 (в осях «3-6»). Данный дом наряду с соседними домами формирует квартальную застройку одной из жилых групп квартала «А».

Входные группы дома расположены со стороны двора. На первом этаже в угловых секциях помимо жилых квартир расположены электрощитовая и технические помещения (МОП).

Жилой комплекс состоит из пяти секций в едином архитектурном стиле, с комплексным благоустройством территории (озеленение, парковочные места, детские игровые площадки).

Квартиры расположены со 1-го по 9-ый этажи жилого здания. Общее количество квартир – 242шт.

Проектом предусматривается благоустройство и озеленение прилегающей территории, устройство автостоянки на 45 м/мест.

Основные показатели по объекту:

- площадь застройки-11230,86 кв.м.

- строительный объем-59883 куб.м.

в том числе подземной части-5009,65 куб.м.

- площадь жилого здания-18196 кв.м.

- общая площадь квартир-13399,82кв.м.

-этажность здания-9 эт.

-количество квартир-242шт.

При строительстве будут использоваться современные материалы и строительные технологии, имеющие сертификаты соответствия современным нормам экологии и охраны окружающей среды.

Проектом предусмотрено высококачественное комплексное благоустройство территории жилого дома в увязке с существующим и проектируемым благоустройством прилегающей территории с организацией полноценного дворового пространства и с необходимым набором детских площадок и площадок для отдыха, устройством пешеходных дорожек.

Цель проекта заключается в строительстве жилого дома. Для финансирования проекта планируется взять кредит в сумме 100 млн. рублей в банке «Абсолют». Цель проекта строительства – строительство многоквартирного дома в рамках комплексного освоения предоставленного земельного участка. На предоставленном земельном участке планируется строительство 9-этажног жилого дома. Строительство жилого дома ведет подразделение ООО «Горстрой».

Стоимость выполняемых работ по строительству жилого дома  ГП-8 в квартале «А» микрорайона «Тура» в районе оз. Обрачное, в составляет 304 267 245 (триста четыре миллиона двести шестдесят семь тысяч двести сорок пять) рублей , в том числе НДС (18%) -46 413 647 рублей.

Объем инвестиций в реализацию строительства жилого комплекса составляет 100 млн.(срок кредита 2 года) руб. Срок инвестиционного периода составляет 16 месяцев.

В данном проекте рассматривается финансирование за счет собственных средств Инициатора проекта -54 000 000 (20%) и за счет заемных средств (кредит в «Абсолют» банке)-100 000 000 (30 %), а также за счет привлечения средств в рамках договоров о долевом строительстве -150 000 000 (50%).

 

 

1.1       Обоснование затрат на реализа­цию проекта        

1.1.1    Определить динамику и структуру капитальных вложений по направле­ниям

 

Рассмотрим основные этапы строительства.

Сам этап строительства здания можно разделить на следующие важнейшие части:

  1. Подготовка строительной площадки. Сюда входят такие подготовительные работы, как ограждение земельного участка, что позволяет избежать появления на стройке посторонних людей и обеспечить сохранность материалов и техники; расчистка территории, включающая снос существующих строений; перетрассировка инженерных сетей, которые мешают строительству; прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций; устройство временных бытовых, административных, складских и других помещений. Также на этом этапе необходимо защитить строительную площадку от возможного скопления дождевой воды.
  2. Разметка осей здания. Еще один важный этап, требующий тщательной проверки и точного расчета, так как малейшие отклонения затем будет практически невозможно исправить. Разметка осуществляется с использованием точных современных измерительных приборов.

3-  Земляные работы. Основной вид земляных работ при строительстве многоэтажного здания — рытье котлована под фундамент, также к земляным работам относится прокладка траншей под коммуникации. На данном этапе, конечно же, не обойтись без специальной техники — экскаваторов и бульдозеров, так как объем работ может быть очень велик.

4-  Фундаментные работы. Именно на фундамент приходится самая большая нагрузка, это основа здания и гарантия его долговечности и стойкости. Тип фундамента зависит от свойств грунта, часто используется подсыпка песком или гравием, а основная часть работ — заливка бетоном высокого качества, способным выдержать вес здания высотой в 9,12 или даже 24 этажа.

5-  На следующем этапе строительства начинается возведение наружных стен здания, необходимо отметить, что технология строительства дома из кирпича, железобетонных панелей или монолитного здания имеет серьезные отличия. На сегодняшний день все более популярным становится монолитное строительство, для которого нужны только опалубка, арматура и бетон.

  1. Подвод в дом коммуникаций — воды, электричества, газа, канализационной системы. Траншеи для труб были вырыты еще на этапе земляных работ, теперь происходит укладка коммуникаций и подключение здания к централизованному водоснабжению и другим сетям.

7- Монтаж кровли. Данный этап также зависит от утвержденного типа крыши, многие современные новостройки обладают так называемой эксплуатируемой кровлей, на которой может быть устроен, например, зимний сад.

  1. Монтаж внутренних перегородок. Собственно говоря, разделение многоэтажного дома на отдельные квартиры, согласно утвержденному проекту. На данном этапе происходит установка и такого важного элемента многоэтажного здания, как лифтовое оборудование.

9- Установка металлопластиковых окон. Чтобы продолжить внутренние работы необходимо защитить помещение от климатических воздействий, поэтому установка окон производится уже сейчас. Также могут быть установлены металлические двери в каждой квартире,

  1. Устройство внутренних коммуникационных сетей. Сюда входит разводка света по всем помещениям здания, прокладка канализационных труб, обустройство газоснабжения, отопления, снабжения холодной и горячей воды. Также после разводки коммуникаций в каждой квартире устанавливаются счетчики на свет и воду,
  2. Устройство стяжек пола. На данном этапе снова используется бетонно-песчаная смесь, пол тщательно выравнивается, именно со стяжки пола начинаются черновые отделочные работы.
  3. Внутренние отделочные работы. Можно разделить на черновые и финишные, зачастую застройщики реализуют квартиры с черновой отделкой, предоставляя возможность новым владельцам самостоятельно приводить квартиру в жилое состояние, что требует значительных затрат времени и средств.

13- Наружная отделка фасада и проведение ремонтных работ во всех общественных помещениях. Если квартира может быть продана после проведения черновых отделочных работ, то в холле, подъезде, на лестницах, общей кровле и других помещениях общего пользования все отделочные работы должны быть полностью завершены.

Строительство и обычного жилого здания и многофункционального комплекса обязательно проходит все вышеперечисленные этапы.

Обустройство придомовой территории

Чтобы выгодно реализовать квартиры во вновь возведенном многоэтажном здании, а также согласно градостроительным нормам, застройщик обязан также позаботиться и об обустройстве придомовой территории. Общепринятой практикой стала установка перед домой детской площадки, наличие зелени, клумб, укладка тротуарной плитки или асфальта перед подъездами, обеспечение подъездных путей для автотранспорта, иногда — устройство паркинга для жильцов и их гостей, обустройство уличного освещения.

Многоэтажные здания, которые претендуют на звание элитных жилых комплексов, могут похвастаться закрытой, охраняемой территорией, которую украшает ландшафтный дизайн, а зачастую даже бассейн, высотки попроще — просто ухоженным небольшим двориком с качелями и небольшой клумбой перед подъездом.

Расчет стоимости капитальных вложений представлен в таблице.

Таблица 1

Этап строительства

Данные по проекту, которые взяты для расчета

Количественная характеристика этапа строительства

Стоимость на единицу строительства

Сумма капитальных вложений

Подготовка территории, разметка осей здания

- площадь застройки, кв.м.

11 231

2 709

30 426 725

Земляные работы

- строительный объем- подземной части, куб.м.

5 010

6 074

30 426 725

Закладка фундамента

- строительный объем- подземной части,  куб.м.

5 010

6 074

30 426 725

Возведение здания, подвод коммуникаций, и т.д

- площадь жилого здания, кв.м.

18 196

5 351

97 365 518

Внутренние отделочные работы, наружная отделка фасада

- общая площадь квартир, кв.м.

13 400

7 425

99 495 389

Обустройство придомовой территории

Придомовая территория, кв.м

9 209

1 652

15 213 362

устройство автостоянки на 45 м/мест

Стоянка, маш.мест

45

20 284

912 802

 Итого:

 Итого

 

 

304 267 245

 

В таблице 2 представлены основные этапы строительства с разбивкой затрат на финансирование проекта и распределением по кварталам..

Проект предусматривает стоимость выполняемых работ по строительству жилого дома  в сумме 304 267 245 (триста четыре миллиона двести шестдесят семь тысяч двести сорок пять) рублей , в том числе НДС (18%) -46 413 647 рублей.

На рисунках 1 и 2 представлены структура и динамика капитальных вложений по проекту.

Таблица 2

Этап строительства

Сумма капитальных вложений

Доля, %

Срок проведения работ

Подготовка территории, разметка осей здания

30 426 725

10,0%

I

Земляные работы

30 426 725

10,0%

II

Закладка фундамента

30 426 725

10,0%

III

Возведение здания, подвод коммуникаций, монтаж кровли, внутренних перегородок, окон, внутренних коммуникаций, устройство стяжек пола

97 365 518

32,0%

IV, I,II

Внутренние отделочные работы, наружная отделка фасада

99 495 389

32,7%

III,IV

Обустройство придомовой территории

15 213 362

5,0%

III,IV

устройство автостоянки на 45 м/мест

912 802

0,3%

III,IV

 Итого:

304 267 245

100,0%

 

 

Рисунок 1 Структура капитальных вложений на реализацию проекта

 

Рисунок 2 Динамика капитальных вложений на реализацию проекта

 

Исходя из рисунка видим, что затраты значительно возрастают на этапе внутренних отделочных работ, отделки фасада и обустройстве территории.

 

1.1.2    Оценить эксплуатационные затраты при реализации проекта

 

При определении эффективности инвестиционных проектов аналитики сталкиваются с проблемами про­гнозной оценки выручки (валового дохода), эксплуатационных затрат (издержек), инвестиционных затрат и других показателей, которые существенно влияют на конечные результаты (показатели), по которым выносит­ся решение об эффективности (неэффективности) инвестиционных проектов. Причем, чем больше прогнозный срок реализации проекта, тем труднее прогнозировать размер этих величин.

Структура эксплуатационных затрат зависит от вида инвестиционного проекта и от срока его реализа­ции. В общем виде эксплуатационные затраты могут иметь следующий состав:

-      затраты, связанные непосредственно с осуществлением проекта, их еще называют в случае осуществления инвестиций в основные фонды предприятий, бизнес заводскими издержками (материальные затраты на сырье, материалы, полуфабрикаты, топливо, электроэнергию и пр , трудовые (затраты на оплату труда рабочих и прочие выплаты, включая пособия, премиальные), накладные расходы, связанные с содержанием производственных помещений, охраной труда, за­траты на экологию, утилизацию производственных отходов и пр);

- административные и накладные расходы (оплата труда административного аппарата; накладные расходы, идущие на освещение, отопление, уборку и ремонт офисов, оплату средств связи, консультационные услуги и др);

-      амортизационные издержки (амортизационные отчисления),

-  издержки финансирования (рентные платежи, выплаты по кредитам, выплаты пени и т д ),

-      сбытовые издержки (издержки маркетинга),

-      налоги,

-      прочие издержки

Перечисленные выше эксплуатационные затраты могут быть определены (спрогнозированы) с исполь­зованием следующих методов:

1  Метода прямого счета, когда производится калькулирование по элементам затрат.

2   Метода аналога (при использовании этого метода основные статьи затрат определяются на основе средних издержек, сложившихся по аналогичным инвестиционным проектам).

  1. Метода нормативов (берутся средние нормативы по отрасли по каждому из видов издержек; нормати­вы могут быть приведены в обзорных статьях, аналитических записках или в виде утвержденных нор­мативов для государственных предприятий и пр.). Практика оценки и осуществления инвестиционных проектов показывает, что все перечисленные выше методы определения эксплуатационных затрат успешно можно применять для первого года реализации инве­стиционного проекта. Кроме перечисленных методов весьма успешно можно использовать метод (уравнение) авторегрессии, который используется в основном для прогноза выручки (валового дохода) на последующий планируемый год. Если срок реализации инвестиционного проекта более одного года, перечисленные выше методы как, правило, «не работают» Необходимо применение других способов, позволяющих более коррект­но прогпозировать эксплуатационные затраты.

При прогнозе эксплуатационных затрат, возникающих при осуществлении инвестиционного проекта может быть предложена методика, которая предусматривает вести расчет эксплуатационных затрат в следую­щей последовательности.

  1. Расчет эксплуатационных затрат на первый год реализации проекта с использованием одного или двух перечисленных выше методов.

2 Определение структуры эксплуатационных затрат; при этом эксплуатационные затраты делятся на постоянные, переменные, и условно постоянные (переменные) издержки.

3  Расчет среднегодовых темпов роста (снижения) основных статей эксплуатационных затрат (фонда оплаты труда, затрат на материалы, сырье, электроэнергию, топливо и других статей затрат). Среднегодовые темпы роста (снижения) основных статей эксплуатационных расходов могут быть определены в результате ретроспективного анализа и полученных при этом уравнения регрессии сложившихся на предприятии издер­жек, либо на основании полученных результатов статистической обработки динамики изменения цен на мате­риальные и трудовые ресурсы в регионе, либо с использованием аналитических прогнозных обзоров, либо с использованием метода экспертной оценки и др

  1. Расчет средневзвешенных темпов роста эксплуатационных затрат на все последующие после пер­вого года периоды

5 Окончательная прогнозная оценка эксплуатационных затрат по каждому году с учетом рисков и прогноза выручки

Рассчитаем затраты по проекту.

Затраты по проекту можно разбить на два вида – условно-постоянные и переменные.

Условно-постоянные – это затраты не зависящие от объема выполняемых работ – это оплата труда административного персонала, содержание помещений и т.п.

Переменные затраты – это затраты, зависящие от объема и вида выполняемых работ. Как было определено ранее они несколько увеличиваются в 3 квартале 2 года проекта на этапе отделки помещений, отделки фасада и придомовой территории, т.к. данные работы выполняются одновременно и к работе подключаются дополнительные бригады рабочих.

Постоянные затраты в месяц представлены в таблице.

Таблица 3

Постоянные затраты ИТОГО:

2 430 227

Оплата труда административного персонала

1 280 000

Обязательные отчисления с ЗП админ персонала 30%

384 000

Накладные расходы

640 000

Сбытовые издержки

50 000

Амортизация

62 500

Налоги:

 

Взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве   (0,2%)

2 560

Налог на имущество  организаций   (2,2%)

9 167

 

Оплата труда административного персонала рассчитывается исходя из численности и заработной платы. Предположим численность административного персонала составляет 20 человек, со средней заработной платой 64000 руб. Обязательные выплаты на социальное страхование составляют порядка 30% от ФОТ.

Таблица 4

Наименование

Сумма

Кол-во административного персонала

20

Ср ЗП

64 000

ФОТ в месяц

1 280 000

Обязательные выплаты на соц. Страх.

384 000

Итого

1 664 000

 

Помимо этого идет начисление Взносов на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве  в размере 0,2% от ФОТ.

Накладные расходы мы приняли условно в размере 50% от ФОТ.

Сбытовые издержки – это издержки на рекламу и т.п. также приняли условно в 50000 руб.

В постоянные затраты также включается амортизации оборудования. Мы не имеем данных о стоимости оборудования, поэтому условно приняли что его стоимость составляет 5000000 руб, а амортизация составляет 15% в год.

5000000*15*100/12=62500 руб.

Также в затраты включается налог на имущество.

5000000*2,2/100/12=9 167 руб.

Таким образом постоянные расходы в месяц составят 2 430 227 руб.

Далее рассчитаем переменные затраты. Их структура за первый месяц приведена в таблице.

Таблица 5

Переменные затраты ИТОГО:

6164893

100,0%

Прямые материальные затраты: материалы, топливо, энергия

2465957

40,0%

Зарплата произв рабочих

1849468

30,0%

Обязательные отчисления с ЗП произв рабочих 30%

554840,4

9,0%

Взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве   (0,2%)

3698,936

0,1%

Платежи по кредитам

1083333

17,6%

Погашение основного долга по кредиту

 

0,0%

Прочие затраты

207595,3

3,4%

Прямые материальные затраты составляют порядка 40% от суммы переменных затрат. Затраты на оплату труда порядка 30%. Начисления на заработную плату производственных рабочих составляют 30% от их ФОТ, а доля в затратах составляет порядка 9%. Взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве также рассчитываются исходя из ФОТ производственных рабочих.

Проект предусматривает финансирование за счет кредита в 100000000 руб. под 13% годовых, сроком на 2 года. Проценты выплачиваются ежемесячно. Основной долг погашается в конце срока предоставления кредита.

Расчет стоимости кредита представлен в таблице.

Таблица 6

Месяц

Выплата процентов

Выплата основного долга

Итого выплаты в месяц

1

1 083 333

1 083 333

2

1 083 333

1 083 333

3

1 083 333

1 083 333

4

1 083 333

1 083 333

5

1 083 333

1 083 333

6

1 083 333

1 083 333

7

1 083 333

1 083 333

8

1 083 333

1 083 333

9

1 083 333

1 083 333

10

1 083 333

1 083 333

11

1 083 333

1 083 333

12

1 083 333

1 083 333

13

1 083 333

1 083 333

14

1 083 333

1 083 333

15

1 083 333

1 083 333

16

1 083 333

1 083 333

17

1 083 333

1 083 333

18

1 083 333

1 083 333

19

1 083 333

1 083 333

20

1 083 333

1 083 333

21

1 083 333

1 083 333

22

1 083 333

1 083 333

23

1 083 333

1 083 333

24

1 083 333

100 000 000

101 083 333

Итого

26 000 000

100 000 000

126 000 000


Таблица 7

 

Месяц проекта

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Итого

затраты с НДС

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 818 391

10 818 391

10 818 391

10 818 391

10 818 391

10 818 391

10 818 391

10 818 391

10 818 391

19 270 259

19 270 259

19 270 259

19 270 259

19 270 259

19 270 259

304 267 245

НДС уплаченный

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 650 263

1 650 263

1 650 263

1 650 263

1 650 263

1 650 263

1 650 263

1 650 263

1 650 263

2 939 531

2 939 531

2 939 531

2 939 531

2 939 531

2 939 531

46 413 648

Итого Затраты без НДС

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

16 330 728

16 330 728

16 330 728

16 330 728

16 330 728

16 330 728

257 853 597

Переменные затраты

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

13 900 501

13 900 501

13 900 501

13 900 501

13 900 501

13 900 501

199 528 157

Прямые материальные затраты: материалы, топливо, энергия

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 695 160

2 695 160

2 695 160

2 695 160

2 695 160

2 695 160

2 695 160

2 695 160

2 695 160

5 560 200

5 560 200

5 560 200

5 560 200

5 560 200

5 560 200

79 811 263

Зарплата произв рабочих

1 849 468

1 849 468

1 849 468

1 849 468

1 849 468

1 849 468

1 849 468

1 849 468

1 849 468

2 021 370

2 021 370

2 021 370

2 021 370

2 021 370

2 021 370

2 021 370

2 021 370

2 021 370

4 170 150

4 170 150

4 170 150

4 170 150

4 170 150

4 170 150

59 858 447

Обязательные отчисления с ЗП произв рабочих 30%

554 840

554 840

554 840

554 840

554 840

554 840

554 840

554 840

554 840

606 411

606 411

606 411

606 411

606 411

606 411

606 411

606 411

606 411

1 251 045

1 251 045

1 251 045

1 251 045

1 251 045

1 251 045

17 957 534

Взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве   (0,2%)

3 699

3 699

3 699

3 699

3 699

3 699

3 699

3 699

3 699

4 043

4 043

4 043

4 043

4 043

4 043

4 043

4 043

4 043

8 340

8 340

8 340

8 340

8 340

8 340

119 717

Платежи по кредитам

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

26 000 000

Прочие затраты

207 595

207 595

207 595

207 595

207 595

207 595

207 595

207 595

207 595

327 583

327 583

327 583

327 583

327 583

327 583

327 583

327 583

327 583

1 827 432

1 827 432

1 827 432

1 827 432

1 827 432

1 827 432

15 781 196

Итого переменные затраты

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

13 900 501

13 900 501

13 900 501

13 900 501

13 900 501

13 900 501

199 528 157

Постоянные затарты:

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

2 430 227

58 325 440

Оплата труда административного персонала

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

30 720 000

Обязательные отчисления с ЗП админ персонала 30%

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

9 216 000

Накладные расходы

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

15 360 000

Сбытовые издержки

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

1 200 000

Амортизация

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

1 500 000

Взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве   (0,2%)

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

61 440

Налог на имущество  организаций   (2,2%)

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

220 000

Плата за негативное воздействие на окружающую среду  2,2

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

48 000

 

 

Рисунок 3 Структура и динамика затрат


Стоимость кредита составляет 26000000 руб. за весь период кредитования. Стоимость кредита включается в себестоимость.

По такому же принципу рассчитывались переменные затраты на следующие месяцы и кварталы.

Затраты на проект представлены в таблице 7. Структура затрат показана на рисунке.

 

1.1.3    Рассчитать платежи и налоги, включаемые в себестоимость

 

В таблице представлены основные налоги, которые платит предприятие.

Таблица 8

 

Перечень  обязательных платежей и ставка

Объект налогообложения

Группы   однородных обязательных платежей

Источник 
покрытия

НДС    ( 18%)

Выручка     

Платежи   на объем реализации 

За счет покупателя 

Взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве   (0,2%)

Выплаты в пользу  работников             

Платежи  на затраты 

Платежи    включаются в затраты (расходы)  

Обязательные взносы в Пенсионный фонд, в Фонд социального страхования, в Фонд медицинского страхования  Российской Федерации  ( Общая ставка в 2012 году – 30%)

Налог на имущество  организаций   (2,2%)

Балансовая стоимость    основных средств       

Платежи   на имущество

Налог на прибыль  организаций  - 20%

Налогооблагаемая прибыль

Платежи    
на прибыль 

Платежи за  счет прибыли

НДФЛ с заработной платы работников

Выплаты в пользу  работников             

Организация -  налоговый агент

За счет работников

Плата за негативное воздействие на окружающую среду ( ставка дифференцированная по каждому виду вещества/выброса). Кроме того, если выбросы превысили установленные лимиты, то ставка на превышение значительно повышается.

Вид выбросов, загрязняющих окружающую среду

Платежи  на затраты 

Платежи    включаются в затраты (расходы)  

 

Таблица 9

 

Наименование

Сумма

- общая площадь квартир-13399,82кв.м.

13 399,82

Стоимость продажи кв. метра

57 000

Затраты по проекту

304 267 245

Выручка по проекту

763 789 740

Выручка по проекту без НДС

647 279 441

Затраты по проекту без НДС

257 853 597

Прибыль

389 425 843

Налог На прибыль

77 885 169

Чистая прибыль

311 540 675

 

НДС выделяется путем деления суммы затрат или прибыли на 1,18.

Для расчетов проекта мы будем использовать выручку и затраты без НДС.

Налог на прибыль составляет 20%. Его сумма составляет 389 425 843*0,2=77 885 169 руб.

НДФЛ с заработной платы составляет 13%. Но он платится за счет работников, поэтому он учтен нами в ФОТ.

Расчет всех налогов по проекту приведен в таблице 10.

 

 

Таблица 10

 

Перечень  обязательных платежей и ставка

Объект налогообложения

База расчета

Сумма налога

 

 

 

 

НДС    ( 18%) к уплате

Выручка     

 

70 096 652

НДС полученный

Выручка     

763 789 740

116 510 299

НДС уплаченный

Затраты

304 267 245

46 413 648

Взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве   (0,2%)

 

 

ФОТ

 

181 157

Зарплата произв рабочих

59 858 447

119 717

Оплата труда административного персонала

30 720 000

61 440

Обязательные взносы в Пенсионный фонд, в Фонд социального страхования, в Фонд медицинского страхования  Российской Федерации  ( Общая ставка в 2012 году – 30%)

 

 

 

 

27 173 534

Зарплата произв рабочих

59 858 447

17 957 534

Оплата труда административного персонала

30 720 000

9 216 000

Налог на имущество  организаций   (2,2%)

Балансовая стоимость    основных средств       

5 000 000

110 000

Налог на прибыль  организаций  - 20%

Налогооблагаемая прибыль

389 425 843

77 885 169

НДФЛ с заработной платы работников

 

 

 

 

11 775 198

Зарплата произв рабочих

59 858 447

7 781 598

Оплата труда административного персонала

30 720 000

3 993 600

Плата за негативное воздействие на окружающую среду ( ставка дифференцированная по каждому виду вещества/выброса). Кроме того, если выбросы превысили установленные лимиты, то ставка на превышение значительно повышается.

Вид выбросов, загрязняющих окружающую среду

 

48 000

 

 

1.2       Оценка эффективности проекта с учетом факторов риска   

1.2.1    Рассчитать основные экономические показатели реализации проекта

 

Основные экономические показатели проекта представлены в таблице 11.

Таблица 11

 

Наименование

Сумма

- общая площадь квартир-13399,82кв.м.

13 399,82

Стоимость продажи кв. метра

57 000

Затраты по проекту

304 267 245

Выручка по проекту

763 789 740

Выручка по проекту без НДС

647 279 441

Затраты по проекту без НДС

257 853 597

Прибыль

389 425 843

Налог На прибыль

77 885 169

Чистая прибыль

311 540 675

Рентабельность

48%

 

Чистая прибыль по проекту составляет порядка 311 млн руб.

План продаж предусматривает, что с 16 месяца реализации проекта, квартиры начнут продаваться. И с 16 месяца финансирование затрат по проекту уже возможно за счет выручки, а именно за счет договоров на инвестирование строительства. План продаж по месяцам проекта приведен в таблице 12.

Соотношение выручки и затрат в разрезе отдельных статей по проекту представлено в таблице 13.

 

 

 


Таблица 12

План продаж квартир по месяцам

 

Месяц

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

Итого

Кол-во квартир

10

10

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

22

242

Средняя величина продажи квадратных метров

554

554

1 107

1 107

1 107

1 107

1 107

1 107

1 107

1 107

1 107

1 107

1 218

Стоимость кв. метра в зависимости от времени строительства

57 000

57 000

57 000

57 000

57 000

57 000

57 000

57 000

57 000

57 000

57 000

57 000

57 000

57 000

Выручка с НДС

31 561 560

31 561 560

63 123 119

63 123 119

63 123 119

63 123 119

63 123 119

63 123 119

63 123 119

63 123 119

63 123 119

63 123 119

69 435 431

763 789 740

НДС полученный

4 814 475

4 814 475

9 628 950

9 628 950

9 628 950

9 628 950

9 628 950

9 628 950

9 628 950

9 628 950

9 628 950

9 628 950

10 591 845

116 510 299

Выручка без НДС

26 747 084

26 747 084

53 494 169

53 494 169

53 494 169

53 494 169

53 494 169

53 494 169

53 494 169

53 494 169

53 494 169

53 494 169

58 843 586

647 279 441

 

 

Таблица 13


Месяц проекта

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

Итого

Выручка с НДС

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

31 561 560

31 561 560

63 123 119

63 123 119

63 123 119

63 123 119

63 123 119

63 123 119

63 123 119

504 984 952

НДС полученный

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

4 814 475

4 814 475

9 628 950

9 628 950

9 628 950

9 628 950

9 628 950

9 628 950

9 628 950

77 031 603

затраты с НДС

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 142 242

10 818 391

10 818 391

10 818 391

10 818 391

10 818 391

10 818 391

10 818 391

10 818 391

10 818 391

19 270 259

19 270 259

19 270 259

19 270 259

19 270 259

19 270 259

304 267 245

НДС уплаченный

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 547 122

1 650 263

1 650 263

1 650 263

1 650 263

1 650 263

1 650 263

1 650 263

1 650 263

1 650 263

2 939 531

2 939 531

2 939 531

2 939 531

2 939 531

2 939 531

46 413 648

НДС к уплате

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 650 263

-1 650 263

-1 650 263

-1 650 263

-1 650 263

-1 650 263

3 164 212

3 164 212

7 978 687

6 689 419

6 689 419

6 689 419

6 689 419

6 689 419

6 689 419

30 617 955

Выручка без НДС

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

26 747 084

26 747 084

53 494 169

53 494 169

53 494 169

53 494 169

53 494 169

53 494 169

53 494 169

427 953 349

Итого Затраты без НДС

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

16 330 728

16 330 728

16 330 728

16 330 728

16 330 728

16 330 728

257 853 597

Контрольная цифра Переменные =Постоянные

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

8 595 120

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

9 168 128

16 330 728

16 330 728

16 330 728

16 330 728

16 330 728

16 330 728

257 853 597

Переменные затраты

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 164 893

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

6 737 901

13 900 501

13 900 501

13 900 501

13 900 501

13 900 501

13 900 501

199 528 157

Прямые материальные затраты: материалы, топливо, энергия

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 465 957

2 695 160

2 695 160

2 695 160

2 695 160

2 695 160

2 695 160

2 695 160

2 695 160

2 695 160

5 560 200

5 560 200

5 560 200

5 560 200

5 560 200

5 560 200

79 811 263

Зарплата произв рабочих

1 849 468

1 849 468

1 849 468

1 849 468

1 849 468

1 849 468

1 849 468

1 849 468

1 849 468

2 021 370

2 021 370

2 021 370

2 021 370

2 021 370

2 021 370

2 021 370

2 021 370

2 021 370

4 170 150

4 170 150

4 170 150

4 170 150

4 170 150

4 170 150

59 858 447

Обязательные отчисления с ЗП произв рабочих 30%

554 840

554 840

554 840

554 840

554 840

554 840

554 840

554 840

554 840

606 411

606 411

606 411

606 411

606 411

606 411

606 411

606 411

606 411

1 251 045

1 251 045

1 251 045

1 251 045

1 251 045

1 251 045

17 957 534

Взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве   (0,2%)

3 699

3 699

3 699

3 699

3 699

3 699

3 699

3 699

3 699

4 043

4 043

4 043

4 043

4 043

4 043

4 043

4 043

4 043

8 340

8 340

8 340

8 340

8 340

8 340

119 717

Платежи по кредитам

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

1 083 333

26 000 000

Прочие затраты

207 595

207 595

207 595

207 595

207 595

207 595

207 595

207 595

207 595

327 583

327 583

327 583

327 583

327 583

327 583

327 583

327 583

327 583

1 827 432

1 827 432

1 827 432

1 827 432

1 827 432

1 827 432

15 781 196

Оплата труда административного персонала

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

1 280 000

30 720 000

Обязательные отчисления с ЗП админ персонала 30%

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

384 000

9 216 000

Накладные расходы

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

640 000

15 360 000

Сбытовые издержки

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

50 000

1 200 000

Амортизация

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

62 500

1 500 000

Взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве   (0,2%)

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

2 560

61 440

Налог на имущество  организаций   (2,2%)

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

9 167

220 000

Плата за негативное воздействие на окружающую среду  2,2

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

2 000

48 000

Налог на прибыль  организаций  - 20%

-1 719 024

-1 719 024

-1 719 024

-1 719 024

-1 719 024

-1 719 024

-1 719 024

-1 719 024

-1 719 024

-1 833 626

-1 833 626

-1 833 626

-1 833 626

-1 833 626

-1 833 626

3 515 791

3 515 791

8 865 208

7 432 688

7 432 688

7 432 688

7 432 688

7 432 688

7 432 688

34 019 950

НДФЛ с заработной платы работников

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

166 400

3 993 600

НДС 18% К уплате

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 547 122

-1 650 263

-1 650 263

-1 650 263

-1 650 263

-1 650 263

-1 650 263

3 164 212

3 164 212

7 978 687

6 689 419

6 689 419

6 689 419

6 689 419

6 689 419

6 689 419

30 617 955

 

 


Расчет выручки, затрат и прибыли по проекту по месяцам представлен в таблице. Мы видим, что начиная с 16 месяца затраты проекта могут финансироваться за счет поступлений от продаж квартир.

Таблица 14

 

Месяцы

Выручка

Затраты

Прибыль

Налог на прибль

Чистая прибыль

1

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

2

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

3

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

4

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

5

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

6

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

7

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

8

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

9

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

10

0

9 168 128

-9 168 128

-1 833 626

-7 334 502

11

0

9 168 128

-9 168 128

-1 833 626

-7 334 502

12

0

9 168 128

-9 168 128

-1 833 626

-7 334 502

13

0

9 168 128

-9 168 128

-1 833 626

-7 334 502

14

0

9 168 128

-9 168 128

-1 833 626

-7 334 502

15

0

9 168 128

-9 168 128

-1 833 626

-7 334 502

16

26 747 084

9 168 128

17 578 956

3 515 791

14 063 165

17

26 747 084

9 168 128

17 578 956

3 515 791

14 063 165

18

53 494 169

9 168 128

44 326 041

8 865 208

35 460 833

19

53 494 169

16 330 728

37 163 441

7 432 688

29 730 753

20

53 494 169

16 330 728

37 163 441

7 432 688

29 730 753

21

53 494 169

16 330 728

37 163 441

7 432 688

29 730 753

22

53 494 169

16 330 728

37 163 441

7 432 688

29 730 753

23

53 494 169

16 330 728

37 163 441

7 432 688

29 730 753

24

53 494 169

16 330 728

37 163 441

7 432 688

29 730 753

25

53 494 169

0

53 494 169

10 698 834

42 795 335

26

53 494 169

0

53 494 169

10 698 834

42 795 335

27

53 494 169

0

53 494 169

10 698 834

42 795 335

28

58 843 586

0

58 843 586

11 768 717

47 074 868

Итого

647 279 441

257 853 597

389 425 843

77 885 169

311 540 675

 

В следующей таблице 15 представлен расчет выручки, затрат и прибыли по проекту по месяцам нарастающим итогом.


 

Таблица 15

 

Выручка без НДС

Затраты без НДС

Прибыль

Налог на прибыль

Чистая прибыль

1

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

2

0

17 190 240

-17 190 240

-3 438 048

-13 752 192

3

0

25 785 360

-25 785 360

-5 157 072

-20 628 288

4

0

34 380 480

-34 380 480

-6 876 096

-27 504 384

5

0

42 975 600

-42 975 600

-8 595 120

-34 380 480

6

0

51 570 719

-51 570 719

-10 314 144

-41 256 576

7

0

60 165 839

-60 165 839

-12 033 168

-48 132 672

8

0

68 760 959

-68 760 959

-13 752 192

-55 008 767

9

0

77 356 079

-77 356 079

-15 471 216

-61 884 863

10

0

86 524 207

-86 524 207

-17 304 841

-69 219 366

11

0

95 692 335

-95 692 335

-19 138 467

-76 553 868

12

0

104 860 463

-104 860 463

-20 972 093

-83 888 370

13

0

114 028 591

-114 028 591

-22 805 718

-91 222 873

14

0

123 196 719

-123 196 719

-24 639 344

-98 557 375

15

0

132 364 847

-132 364 847

-26 472 969

-105 891 877

16

26 747 084

141 532 975

-114 785 890

-22 957 178

-91 828 712

17

53 494 169

150 701 103

-97 206 934

-19 441 387

-77 765 547

18

106 988 337

159 869 230

-52 880 893

-10 576 179

-42 304 714

19

160 482 506

176 199 958

-15 717 452

-3 143 490

-12 573 962

20

213 976 675

192 530 686

21 445 989

4 289 198

17 156 791

21

267 470 843

208 861 414

58 609 429

11 721 886

46 887 543

22

320 965 012

225 192 142

95 772 870

19 154 574

76 618 296

23

374 459 181

241 522 870

132 936 311

26 587 262

106 349 049

24

427 953 349

257 853 597

170 099 752

34 019 950

136 079 801

25

481 447 518

257 853 597

223 593 920

44 718 784

178 875 136

26

534 941 687

257 853 597

277 088 089

55 417 618

221 670 471

27

588 435 855

257 853 597

330 582 258

66 116 452

264 465 806

28

647 279 441

257 853 597

389 425 843

77 885 169

311 540 675

 

Мы видим, что начиная с 20 месяца затраты по проекту окупаются и проект начинает приносить реальную прибыль. Следовательно, срок окупаемости проекта составляет 20 месяцев.

 


 

1.2.2    Дать критериальную оценку эффективности реализации инвестиционно­го проекта

 

При оценке эффективности инвестиционных проектов осуществляется приведение (дисконтирование) указанных показателей к стоимости на момент сравнения, за который, как правило, в расчетах принимается дата начала реализации инвестиционного проекта. Это обусловливается тем, что денежные поступления и затраты осуществляются в различные временные периоды и, следовательно, имеют разное значение. Деньги, затраченные или полученные ранее, всегда дороже денег, затраченных или полученных позднее, это обусловлено тем,  что полученные ранее они могут быть задействованы в оборот и принести доход. Например, если в начале года внести в банк 150000 руб. под 18% годовых, то в конце года эта сумма превратится в 177000 руб.

Неравенство стоимости денег во времени предопределяет необходимость сравнения и приведения получаемых и затрачиваемых сумм в процессе реализации инвестиционных проектов.

В применяемых методах оценки эффективности инвестиций используются следующие понятия: будущая стоимость денег; текущая стоимость денег, приведенная стоимость денег.

Текущая стоимость денег - их номинальная сумма на текущий (фактический) момент их затрат или получения.

Будущая стоимость денег - сумма, в которую превратится номинальная сумма поступивших или затраченных денег через соответствующий период времени в соответствии с принятой ставкой доходности. Определение будущей стоимости денег отражает итоговый результат того наращения номинальной их суммы, которое бы осуществилось в результате ее увеличения путем присоединения суммы процентных платежей согласно процентной ставке к рассматриваемому будущему моменту.

Приведенная стоимость денег - это их номинальная сумма, приведенная к конкретной временной дате или временному отрезку реализации инвестиционного проекта в соответствии с принимаемой ставкой процента доходности (так называемой «дисконтной ставкой»). Определение приведенной стоимости называется дисконтированием. В расчетах экономической эффективности инвестиционных проектов  стоимость инвестиционных вложений и денежных поступлений, как правило, приводится к дате начала их реализации.

Приведение величин затрат и результатов производится путем умножения их на коэффициент дисконтирования (дисконтный множитель) определяемый для постоянной нормы дисконта  по формулам 1.1, 1.2:

 

                                                 (1.1)

                                                (1.2)

где  - время от момента получения результата (произведения затрат)                              до момента сравнения, измеряемое в годах;

                - принятая дисконтная ставка.

Коэффициент дисконтирования, рассчитанный по формуле 1.1, применяется при дисконтировании сумм, поступивших или затраченных ранее момента приведения, а коэффициент дисконтирования, рассчитанный по формуле 1.2, - при дисконтировании сумм, поступивших или затраченных позднее момента приведения.

Норма дисконта  - коэффициент доходности капитала (отношение величины дохода к капитальным вложениям), при которой другие инвесторы согласны вложить свои средства в реализацию проектов аналогичного профиля. Большое значение при оценке эффективности инвестиционных проектов уделяется обоснованию величины норматива дисконтирования. В рыночной экономике эта величина часто определяется исходя из депозитного процента по вкладам. Если принять норму дисконта ниже депозитного процента, инвесторы предпочтут вкладывать деньги в банк, а не в реальные проекты.

Размер предполагаемого дохода от инвестиций зависит от: уровня доходности проекта, которая устраивает инвестора (средней реальной дисконтной ставки), темпа инфляции (инфляционной премии) и уровня риска (премии за риск). С учетом этих факторов при сравнении проектов с различными уровнями доходности и риска должны применяться неодинаковые ставки дисконта. Более высокая величина нормы дисконта применяется в проектах с высоким уровнем риска, с более длительным сроком реализации. Размер премии за риск устанавливается экспертным путем.

Важнейшей задачей экономического анализа инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, возникающих в результате реализации проекта. Только поступающие денежные потоки могут обеспечить окупаемость инвестиционного проекта, поэтому им придается большое значение при проведении анализа.

Для каждого инвестиционного проекта необходима информация об ожидаемых потоках наличности с учетом налоговых платежей.

Поток реальных денег - разность между притоком (поступлением) п оттоком (расходованием) средств от инвестиционной и операционной деятельности в каждом периоде (на каждом шаге расчета) осуществления инвестиционного проекта. Операционные доходы включают чистую выручку от реализации продукции (работ, услуг), проценты по вкладам, поступление арендных платежей, другие денежные поступления. Операционные расходы включают денежные затраты на производство и реализацию продукции управление организацией, уплату налогов, прочие расходы.

Сальдо реальных денег - разность между притоком и оттоком денежных средств от всех видов деятельности за рассматриваемый период осуществления проекта.

Показателями оценки эффективности инвестиционных проектов являются чистый дисконтированный доход, индекс доходности, или рентабельность инвестиций, срок окупаемости затрат, внутренняя норма доходности инвестиций.

Чистый дисконтированный доход. Чистый дисконтированный доход (), называемый интегральным экономическим эффектом, а также в английской версии - чистой текущей стоимостью (net present value - NPV), представляет собой величину чистого дохода, который получит инвестор от реализации инвестиционного проекта за расчетный период. Этот показатель определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами:

,                                  (1.3)

где  - результаты, достигаемые на -м шаге расчета;

        - затраты, осуществляемые на -м шаге расчета;

                  - временной период расчета.

 

 - эффект, достигнутый на -м шаге                            (1.4)

На практике часто пользуются модифицированной формулой для определения . Для этого из состава затрат исключают капитальные вложения ()

,                                     (1.5)

где  - сумма дисконтированных капитальных вложений;

 - затраты на -м шаге при условии, что в них не входят

         капиталовложения.

Если  инвестиционного проекта положителен, то проект является эффективным (при данной норме дисконта), и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше , тем эффективнее проект.

Расчет Дисконтированного дохода по ставке 8% представлен в таблице.

Таблица 16

Меся-цы

Выручка

Затраты

Прибыль

Налог на прибль

Чистая прибыль

Коэфф-ициент дискон-тирования

Дисконти-рованный доход

1

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

0,993

-6 830 559

2

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

0,987

-6 785 323

3

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

0,980

-6 740 387

4

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

0,974

-6 695 749

5

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

0,967

-6 651 406

6

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

0,961

-6 607 357

7

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

0,955

-6 563 600

8

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

0,948

-6 520 132

9

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

0,942

-6 476 953

10

0

9 168 128

-9 168 128

-1 833 626

-7 334 502

0,936

-6 862 996

11

0

9 168 128

-9 168 128

-1 833 626

-7 334 502

0,930

-6 817 546

12

0

9 168 128

-9 168 128

-1 833 626

-7 334 502

0,923

-6 772 397

13

0

9 168 128

-9 168 128

-1 833 626

-7 334 502

0,917

-6 727 546

14

0

9 168 128

-9 168 128

-1 833 626

-7 334 502

0,911

-6 682 993

15

0

9 168 128

-9 168 128

-1 833 626

-7 334 502

0,905

-6 638 735

16

26 747 084

9 168 128

17 578 956

3 515 791

14 063 165

0,899

12 644 803

17

26 747 084

9 168 128

17 578 956

3 515 791

14 063 165

0,893

12 561 062

18

53 494 169

9 168 128

44 326 041

8 865 208

35 460 833

0,887

31 463 464

19

53 494 169

16 330 728

37 163 441

7 432 688

29 730 753

0,881

26 204 618

20

53 494 169

16 330 728

37 163 441

7 432 688

29 730 753

0,876

26 031 077

21

53 494 169

16 330 728

37 163 441

7 432 688

29 730 753

0,870

25 858 686

22

53 494 169

16 330 728

37 163 441

7 432 688

29 730 753

0,864

25 687 436

23

53 494 169

16 330 728

37 163 441

7 432 688

29 730 753

0,858

25 517 321

24

53 494 169

16 330 728

37 163 441

7 432 688

29 730 753

0,853

25 348 332

25

53 494 169

0

53 494 169

10 698 834

42 795 335

0,847

36 245 511

26

53 494 169

0

53 494 169

10 698 834

42 795 335

0,841

36 005 474

27

53 494 169

0

53 494 169

10 698 834

42 795 335

0,836

35 767 027

28

58 843 586

0

58 843 586

11 768 717

47 074 868

0,830

39 083 176

Итого

647 279 441

257 853 597

389 425 843

77 885 169

311 540 675

 

258 044 306

 


Таблица 17

 

Инвестиции всего,

154 000 000

собственные

54 000 000

Заемные (кредит)

100 000 000

 

1)   расчет коэффициента чистой приведенной стоимости (NPV)или ЧДД= ДД - Инвестиции

258 044 306

-

154 000 000

=

104 044 306

ДД проекта составляет 258044306 руб. = 104 044 306. ЧДД инвестиционного проекта положителен – проект является эффективным (при норме дисконта 0,08), и может рассматриваться вопрос о его принятии.

На величину чистого дисконтированного дохода оказывает влияние масштаб деятельности, выраженный в объемах инвестиций, размерах производства и реализации продукции, прибыли от операционной и других видов деятельности. Отсюда вытекает естественное ограничение применения показателя  при сопоставлении различных по масштабам инвестиционных проектов: более высокое значение  не всегда соответствует более эффективному проекту. Поэтому рекомендуется дополнительно использовать показатели доходности или рентабельности инвестиций.

Индекс доходности инвестиций. Индекс доходности инвестиции () - представляет собой отношение суммы приведенных эффектов (доходов) от текущей деятельности к величине инвестиционных затрат. Индекс доходности показывает относительную величину доходности проекта в расчете на единицу вложений (формула 1.6).

                                (1.6)

Этот показатель тесно связан с показателем чистого дисконтированного дохода: если  имеет положительное значение, то  > 1, и наоборот. Можно утверждать, что, если  > 1, то проект эффективен и обеспечивает доходность на уровне принятой нормы дисконта. Проекты с высоким значением  более устойчивые.

Индекс доходности инвестиций тесно связан также с показателем рентабельности инвестиций, который определяется на основании  и величины инвестиционных затрат (формула 1.7).

  

2)   расчет  индекса рентабельности инвестиций (PI);

258 044 306

/

154 000 000

= 1,676

 

Индекс рентабельности > 1, то проект эффективен.

 

Внутренняя норма доходности инвестиций. Внутренняя норма доходности инвестиций (), называемая еще внутренней нормой прибыли (Internal rate of return – IRR), представляет собой представляет собой ту норму дисконта при которой дисконтированные потоки денежных средств равны дисконтированным оттокам (формула 1.8).

 

                                 (1.8)

Смысловое значение показателя внутренней нормы доходности инвестиций () достаточно емкое. Внутренняя норма доходности - это ставка дисконтирования при которой чистый дисконтированный доход () равен нулю. Если внутренняя норма доходности инвестиций () превышает норму дисконта, инвестиции в данный проект оправданы и может рассматриваться вопрос о его реализации. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.  является граничной ставкой ссудного процента, разделяющей эффективные и неэффективные проекты: если процент за кредит ниже , то использование кредита является целесообразным.

На практике показатель  определяется математическим и графическим способами. Математический способ требует проведения дополнительных расчетов  по двум формально выбранным группам проектов с различными коэффициентами дисконтирования. Практическое применение данного метода сводится к последовательной итерации, с помощью которой находится коэффициент дисконтирования, обеспечивающий равенство  = 0.

Внутренняя норма доходности инвестиций может быть определена по формуле 1.9:

 

ВНД = ,                           (1.9)

где  - значение коэффициента дисконтирования, при

                        котором  > 0:

                  - значение коэффициента дисконтирования, при

    котором  < 0;

Таблица 1

Расчет при коэф дисконтир 30%

расчет при коэф дисконтир 30%

Чистая прибыль

коэффициент дисконтирования

Дисконтированный доход

0,300

-6 876 096

0,976

-6 708 386

 

-6 876 096

0,952

-6 544 767

 

-6 876 096

0,929

-6 385 139

 

-6 876 096

0,906

-6 229 404

 

-6 876 096

0,884

-6 077 467

 

-6 876 096

0,862

-5 929 236

 

-6 876 096

0,841

-5 784 620

 

-6 876 096

0,821

-5 643 532

 

-6 876 096

0,801

-5 505 885

 

-7 334 502

0,781

-5 729 701

 

-7 334 502

0,762

-5 589 953

 

-7 334 502

0,744

-5 453 612

 

-7 334 502

0,725

-5 320 597

 

-7 334 502

0,708

-5 190 827

 

-7 334 502

0,690

-5 064 221

 

14 063 165

0,674

9 473 299

 

14 063 165

0,657

9 242 243

 

35 460 833

0,641

22 736 277

 

29 730 753

0,626

18 597 410

 

29 730 753

0,610

18 143 814

 

29 730 753

0,595

17 701 282

 

29 730 753

0,581

17 269 544

 

29 730 753

0,567

16 848 335

 

29 730 753

0,553

16 437 400

 

42 795 335

0,539

23 083 401

 

42 795 335

0,526

22 520 391

 

42 795 335

0,513

21 971 113

 

47 074 868

0,501

23 578 756

 

311 540 675

19,965

150 445 918

 

2)   расчет коэффициента чистой приведенной стоимости (NPV);

150 445 918 -

154 000 000

=

-3 554 082

Т.е. при ставке дисконтирования 0,3 NPV отрицательная

Таблица 19

Расчет при коэф дисконтир 28%

расчет при коэф дисконтир 28%

Чистая прибыль

коэффициент дисконтирования

 Дисконтированный доходо

0,280

-6 876 096

0,977

-6 719 312

 

-6 876 096

0,955

-6 566 103

 

-6 876 096

0,933

-6 416 387

 

-6 876 096

0,912

-6 270 085

 

-6 876 096

0,891

-6 127 119

 

-6 876 096

0,871

-5 987 413

 

-6 876 096

0,851

-5 850 892

 

-6 876 096

0,832

-5 717 484

 

-6 876 096

0,813

-5 587 118

 

-7 334 502

0,794

-5 823 706

 

-7 334 502

0,776

-5 690 918

 

-7 334 502

0,758

-5 561 158

 

-7 334 502

0,741

-5 434 356

 

-7 334 502

0,724

-5 310 446

 

-7 334 502

0,708

-5 189 360

 

14 063 165

0,691

9 723 198

 

14 063 165

0,676

9 501 497

 

35 460 833

0,660

23 412 121

 

29 730 753

0,645

19 181 414

 

29 730 753

0,630

18 744 052

 

29 730 753

0,616

18 316 664

 

29 730 753

0,602

17 899 020

 

29 730 753

0,588

17 490 899

 

29 730 753

0,575

17 092 083

 

42 795 335

0,562

24 041 879

 

42 795 335

0,549

23 493 693

 

42 795 335

0,536

22 958 006

 

47 074 868

0,524

24 677 987

 

311 540 675

20,390

158 280 656

 

3)   расчет коэффициента чистой приведенной стоимости (NPV);

158 280 656 -

154 000 000

=

4 280 656

 

Т.е. при ставке дисконтирования 0,28 NPV положительная

ВНД = ,                 

3)   расчет внутренней нормы прибыли или нормы рентабельности инвестиции (IRR):

Внутренняя норма прибыли составляет порядка 29%. Проект можно считать эффективным.

 

 4)   Расчет коэффициента эффективности инвестиции (ARR)

 

Рентабельность инвестиций () составит: 104 044 306/ 154 000 000 = 0,676 или 68%. Данный показатель достаточно высокий. Проект эффективен.

 

Срок окупаемости инвестиций. Срок окупаемости () - один из наиболее часто применяемых показателей для анализа инвестиционных проектов (в международной практике этот показатель называют: payback period method – PP). Срок окупаемости - это минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект () становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иными словами, это - период времени (измеряемый в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными доходами от его реализации. Срок окупаемости иногда называют сроком возмещения или возврата инвестиционных затрат. Этот показатель можно определить как отношение инвестиционных затрат к годовым денежным поступлениям (формула 1.10):

,                                           (1.10)

где  - величина инвестиций, руб.

                 - годовой денежный поток (чистый доход), руб.

Т ок=154000000/ 104 044 306=1,5 года

Т.е. проект окупиться примерно через полтора года.

Приведем расчет выручки, затрат и прибыли в подтверждение этого.

Таблица 20

 

 

 Месяц

Выручка без НДС

Затраты без НДС

Прибыль

Налог на прибыль

Чистая прибыль

 

1

0

8 595 120

-8 595 120

-1 719 024

-6 876 096

 

2

0

17 190 240

-17 190 240

-3 438 048

-13 752 192

1 кв

3

0

25 785 360

-25 785 360

-5 157 072

-20 628 288

 

4

0

34 380 480

-34 380 480

-6 876 096

-27 504 384

 

5

0

42 975 600

-42 975 600

-8 595 120

-34 380 480

2 кв

6

0

51 570 719

-51 570 719

-10 314 144

-41 256 576

 

7

0

60 165 839

-60 165 839

-12 033 168

-48 132 672

 

8

0

68 760 959

-68 760 959

-13 752 192

-55 008 767

3 кв

9

0

77 356 079

-77 356 079

-15 471 216

-61 884 863

 

10

0

86 524 207

-86 524 207

-17 304 841

-69 219 366

 

11

0

95 692 335

-95 692 335

-19 138 467

-76 553 868

4 кв

12

0

104 860 463

-104 860 463

-20 972 093

-83 888 370

 

13

0

114 028 591

-114 028 591

-22 805 718

-91 222 873

 

14

0

123 196 719

-123 196 719

-24 639 344

-98 557 375

1 кв

15

0

132 364 847

-132 364 847

-26 472 969

-105 891 877

 

16

26 747 084

141 532 975

-114 785 890

-22 957 178

-91 828 712

 

17

53 494 169

150 701 103

-97 206 934

-19 441 387

-77 765 547

2 кв

18

106 988 337

159 869 230

-52 880 893

-10 576 179

-42 304 714

 

19

160 482 506

176 199 958

-15 717 452

-3 143 490

-12 573 962

 

20

213 976 675

192 530 686

21 445 989

4 289 198

17 156 791

3 кв

21

267 470 843

208 861 414

58 609 429

11 721 886

46 887 543

 

22

320 965 012

225 192 142

95 772 870

19 154 574

76 618 296

 

23

374 459 181

241 522 870

132 936 311

26 587 262

106 349 049

4 кв

24

427 953 349

257 853 597

170 099 752

34 019 950

136 079 801

 

25

481 447 518

257 853 597

223 593 920

44 718 784

178 875 136

 

26

534 941 687

257 853 597

277 088 089

55 417 618

221 670 471

 

27

588 435 855

257 853 597

330 582 258

66 116 452

264 465 806

 

28

647 279 441

257 853 597

389 425 843

77 885 169

311 540 675

 

Проект окупится на 20 месяце реализации проекта

 

1.2.3    Обосновать выбор оптимального варианта в сложившихся организаци­онно-экономических условиях

 

Приведенные выше расчеты показывают, что проект эффективен. Его срок окупаемости составляет 20 месяцев. Описанные условия организации проекта можно считать оптимальными.

1.2.4    Провести количественную оценку проектных рисков

 

Каждый новый проект неизбежно сталкивается с определенными трудностями, угрожающими его проведению и существованию. Необходимо отметить моменты, связанные с риском проекта, а также уточнить мероприятия, позволяющие уменьшить риск и потери.


 

Таблица 21

Описание риска

Факторы

Предполагаемые последствия

Планируемые действия

Прединвестиционная фаза

1. Отказ в получении кредита

1.Неубедительный бизнес-план.

2.Нереалистичные прогнозы в финансовых расчетах.

Срыв реализации проекта.

1. Тщательная проверка информации и расчетов.

2. Обращение в консалтинговое агентство для написания документа.

2. Отказ в получении разрешения на строительство

Неподготовленность деятельности

Срыв намеченных сроков реализации проекта.

1. Тщательная подготовка документов.

2. обеспечение деятельности 

Инвестиционная фаза

3. Нарушение сроков выполнения строительных работ, ненадлежащее выполнение

1. Непредвиденные обстоятельства.

2. Недостаточная квалификация работников.

Срыв намеченных сроков строительства и  реализации проекта. Дополнительные затраты.

1. Тщательный подбор производственных работников, проверка информации  и о работниках и контроль за ходом выполнения работ мастеров участков

2. Оперативное разрешение возникших проблем.

4. Сбои сроков по доставке материалов

1. Случайные непредвиденные обстоятельства.   

2. Ненадежные поставщики.

Срыв намеченных сроков реализации проекта.

 

11.Оперативное разрешение текущих проблем.

2. Применение методов контроля за поставками.

5. Неэффективная реклама

1. Непродуманный маркетинговый план.

1.Предполагаемые покупатели купят квартиры у конкурентов. 

2. Убытки.

1.Тщательно продуманная рекламная компании.

2 Выделение ежемесячных затрат на рекламу

3. Изучение опыта рекламы в данной отрасли

Эксплуатационная фаза

6. Недостаточное число клиентов (менее 50%  расчетной емкости)

1. Недостаточная информированность потенциальных покупателей.

2. Недостаточно продуманная политика продвижения.

Продление срока окупаемости , убытки.

1.Осуществлять регулярные рекламные кампании согласно плану маркетинга.

2.Оценка потребностей клиентов, их предпочтений.

7. Инфляция.

 

Нестабильная политическая и экономическая обстановка в стране.

Снижение доходов населения, увеличение стоимости материалов поставщиками и уменьшение количества покупателей.

 

1.Постепенное увеличение цен.

2. Спрос на жилье достаточно стабильный, строят меньше чем требуется

 

8. Появление сильных конкурентов.

Тенденция к захвату рынка крупными организациями.

1. Снижение количества покупателей.

2. Сокращение прибыли.

3. Поглощение крупным предприятием

1.Усиление конкурентных преимуществ.

2. Повышение качества работ

3. Оптимизация цены

2. Проведение рекламной акции для привлечения покупателей.

9. Снижение платежеспособности потребителей

Вышли на неэффективный сегмент

1. Снижение объема продаж

2. Сокращение прибыли.

1.Позиционирование услуги

10.Снижение качества исходных материалов

1. Ненадежность поставщиков

2. Брак сырья

1. Срыв сроков строительства

 

1 Тщательный контроль за материалами.

2. Работа с разными поставщиками

 

11. Повреждение имущества в результате пожара,

Плохо отлаженная  система охраны и пожарной безопасности.

1.Дополнительные расходы на восстановление .

3. Проблемы с органами власти.

1. Соблюдение требований и правил пожарной безопасности, проведение обучения персонала.

2. Тщательный контроль за объектом строительства.

 

 

В целом следует отметить, что проект не является рискованным. Строительство в регионе идет темпами меньшими, чем потребность в жилье. Новые квартиры достаточно хорошо продаются еще на этапе строительства. Проект предусматривает возможность продаж после завершения строительства. Т.е. имеет хороший запас прочности.


 

1.3       Финансовое обеспечение реали­зации инвестиционного проекта

1.3.1    Определить возможные формы финансирования инвестиционного про­екта

 

Стоимость выполняемых работ по строительству жилого дома  ГП-8 в квартале «А» микрорайона «Тура» в районе оз. Обрачное, в составляет 304 267 245 (триста четыре миллиона двести шестдесят семь тысяч двести сорок пять) рублей , в том числе НДС (18%) -46 413 647 рублей.

Объем инвестиций в реализацию строительства жилого комплекса составляет 100 млн.(срок кредита 2 года) руб.

В данном проекте рассматривается финансирование за счет собственных средств Инициатора проекта -54 000 000 и за счет заемных средств (кредит в «Абсолют» банке)-100 000 000, а также за счет привлечения средств в рамках договоров о долевом строительстве -150 000 000.

Таблица 22

Собственные средств Инициатора проекта

54 000 000

18%

Заемные средств (кредит в «Абсолют» банке)

100 000 000

33%

Привлечение средств в рамках договоров о долевом строительстве

150 000 000

49%

 

304 000 000

100%

 

 

Банк «Абсолют»  осуществляет финансирование проектов, подтвержденных бизнес-планом c обоснованием экономической эффективности. Объектом финансирования могут выступать различные цели развития бизнеса клиента:

  • организация производства,
  • расширение производства или торговых площадей,
  • открытие нового направления бизнеса,
  • обновление основных фондов,
  • приобретение оборудования,
  • сделки M&A (слияния и поглощения).

 Таблица 23

Общие условия финансирования банка «Абсолют»

Срок финансирования

до 7 лет

Форма финансирования

Прямое финансирование. Возможно сочетание с документарными формами.

Обеспечение

Действующие активы (ТМЦ, недвижимость, оборудование). Финансируемые активы (земельные участки, оборудование, инвестиционные права).

Валюта

рубли, доллары США, евро

Процентная ставка

от 13% годовых

Погашение

Проценты – ежемесячно или ежеквартально.
Основной долг – по согласованному графику.
Период погашения – по согласованию.

Льготный период

Возможен по согласованию. Не более 1 года после запуска проекта.

Особые условия

Финансирование Банком не более 70% проекта. Выдача кредитных средств в привязке к этапам реализации проекта.

Дополнительно

Наличие действующего бизнеса у инициатора проекта


В практике Абсолют Банка есть успешный опыт сотрудничества с компаниями, которые обратились в Банк с предложениями совместного участия в управлении бизнесом уже сложившихся компаний или реализации «с нуля» перспективных идей. Банк и в дальнейшей работе готов вкладывать в многообещающие проекты клиентов свой опыт в финансовой сфере, эффективные управленческие навыки, а также обширные деловые и административные связи на российском и международном уровне.

Проект предусматривает получение кредита в сумме 100000000 руб под 13% годвых.

 

 


 

1.3.2    Рассчитать и выбрать рациональную схему финансирования

Таблица 24

 

Сумма капитальных вложений

Кредит

Собственные

привлечения средств в рамках договоров о долевом строительстве

Подготовка территории, разметка осей здания

30 426 725

30 426 725

 

 

Земляные работы

30 426 725

30 426 725

 

 

Закладка фундамента

30 426 725

30 426 725

 

Возведение здания, подвод коммуникаций, монтаж кровли, и т.д.

97 365 518

8 719 827

54 000 000

34 645 692

Внутренние отделочные работы, наружная отделка фасада

99 495 389

 

 

99 495 389

Обустройство придомовой территории

15 213 362

 

 

15 213 362

устройство автостоянки на 45 м/мест

912 802

 

 

912 802

 

304 267 245

100 000 000

54 000 000

150 267 245

 

 

Рисунок 3 Структура финансирования проекта

1.3.3    Дать заключение о целесообразности реализации проектных решений с учетом применения выбранной схемы финансирования

 

Расчет экономической эффективности проекта показал, что проект выгоден, он окупается еще на стадии строительства. Предприятие получает кредит в банке Абсолют под 13% годовых. Внутренняя норма доходности проекта порядка 29%.

Следовательно, предприятию выгодно использовать кредит с такой стоимостью.

Начало строительства осуществляется с использование кредитных ресурсов, собственные средства вкладываются на этапе возведения здания. На этом же этапе уже идет привлечение финансирования за счет клиентов, т.е. фактическая продажа квартир.

Проект выгоден предприятию и целесообразен к реализации с учетом выбранной схемы финансирования.

Теги: Оценка эффективности инвестиций в проект строительства  Курсовая работа (практика)  Инвестиции
Просмотров: 761
Найти в Wikkipedia статьи с фразой: Оценка эффективности инвестиций в проект строительства
Назад