Анализ деятельности департамента экономического развития администрации г. Липецка

Содержание


Введение

Характеристика департамента экономического развития администрации г. Липецка

Оценка деятельности департамента экономического развития администрации г. Липецка

Отчет о выполнении специального задания

Заключение

Список использованных источников


Введение


Практика по курсу "Комплексный экономический анализ" является важнейшим этапом в подготовке высококвалифицированного специалиста.

Целью практики является приобретение практических навыков в сборе и обработке первичной информации, в выполнении аналитических расчетов и в разработке мероприятий по улучшению экономического и финансового положения предприятия.

Задачи практики: ознакомиться с основными отчетными документами предприятия и подобрать фактический исходный материал для оценки результатов деятельности предприятия и разработке на этой основе мероприятий по улучшению сложившейся за отчетный период ситуации.

Результаты проведенного исследования должны отражаться в отчете о прохождении производственной практики.

Также в период практики необходимо:

ознакомиться с функциями бухгалтерии в части разработки первичных и сводных документов и оформления официальной отчетности, обеспечивающих информационную базу для экономического анализа;

принимать участие в текущей аналитической работе в организации и ознакомиться с особенностями ее постановки в данной организации;

провести аналитические расчеты, дающие оценку финансовому состоянию хозяйственной деятельности организации за отчетный период и динамике их изменения.

Объектом изучения явился департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка.

В качестве исходной информации использовалась учебная, научная, методическая, справочная литература, инструктивный материал, документы бухгалтерско-финансовой отчетности департамента экономического развития администрации г. Липецка за 2012-2013 гг.

Характеристика департамента экономического развития администрации г. Липецка


Департамент экономического развития администрации г. Липецка (далее - Департамент) является отраслевым (функциональным) органом - структурным подразделением администрации города Липецка, осуществляющим координацию экономической деятельности структурных подразделений администрации, муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений города.

Юридический адрес и местонахождение Департамента: 398019, г. Липецк, пл. Театральная, д. 1.

Направления деятельности:

разработка и реализация социально-экономической политики города Липецка, формирование приоритетных направлений социально-экономического развития города Липецка

формирование многоотраслевой сбалансированной экономики города Липецка;

обеспечение соблюдения работодателями, осуществляющими деятельность на территории города Липецка, трудового законодательства и иных нормативно-правовых актов, содержащих нормы трудового права;

формирование единой системы управления и распоряжения муниципальной собственностью, контроль эффективности ее использования;

осуществление координации деятельности отраслевых (функциональных) органов администрации города Липецка - структурных подразделений по обеспечению доступности, открытости и качества предоставления муниципальных услуг (функций).

Департамент обладает правами юридического лица, имеет обособленное имущество, закрепленное за ним на праве оперативного управления, самостоятельный баланс, лицевые счета, открытые в установленном порядке, печать с изображением герба города Липецка и со своим наименованием, другие печати, штампы и бланки, необходимые для его деятельности.


Рисунок 1. Организационная структура департамента экономического развития г. Липецка


Структура и штатное расписание Департамента утверждаются правовым актом администрации города Липецка. Положение о Департаменте по представлению Главы города Липецка утверждается Липецким городским Советом депутатов.

Бухгалтерский учет в Департаменте осуществляется в отделе учета, исполнения бюджета и отчетности. В Департаменте бухгалтерский учет ведется самостоятельной бухгалтерской службой, возглавляемой главным бухгалтером.

Формы первичных учетных документов соответствуют формам, утвержденным Постановлениями Госкомстата.

Департамент от имени муниципального образования город Липецк и (или) от имени администрации города Липецка в пределах своей компетенции выступает в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, муниципальными предприятиями и учреждениями, организациями иных форм собственности, индивидуальными предпринимателями и физическими лицами, иностранными партнерами, а также во всех судах судебной системы Российской Федерации в качестве стороны по делу: истца, ответчика, заявителя, заинтересованного лица, третьего лица.

В своей деятельности Департамент руководствуется Конституцией Российской Федерации, законодательством Российской Федерации и Липецкой области, Уставом города Липецка, муниципальными правовыми актами города Липецка, Положением о департаменте экономического развития г. Липецка.

Департамент от своего имени приобретает и осуществляет имущественные и личные неимущественные права, несет обязанности, предусмотренные действующим законодательством, выступает истцом и ответчиком в суде.

Работники Департамента замещают должности муниципальной службы, а также должности, не отнесенные к должностям муниципальной службы и осуществляют техническое обеспечение Департамента.

Департамент возглавляет председатель Департамента, назначаемый на должность и освобождаемый от должности распоряжением Главы города Липецка по представлению первого заместителя главы администрации города Липецка, координирующего деятельность Департамента.

Председатель Департамента имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности распоряжением председателя Департамента по согласованию с первым заместителем главы администрации города Липецка.

Председатель Департамента: осуществляет руководство Департаментом на основе единоначалия; издает приказы и распоряжения в пределах своей компетенции и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками Департамента; действует без доверенности от имени Департамента, заключает договоры; выдает доверенности и представляет его интересы в органах государственной власти и органах местного самоуправления, а также во взаимоотношениях с юридическими и физическими лицами в пределах своей компетенции; вносит в установленном порядке на рассмотрение Главы города проекты муниципальных правовых актов города Липецка по вопросам, входящим в компетенцию Департамента; решает в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Липецкой области, муниципальными правовыми актами города Липецка вопросы, связанные с прохождением муниципальной службы в Департаменте; распределяет обязанности между своими заместителями; является распорядителем финансовых средств, находящихся на счетах Департамента, и подписывает финансовые документы; обеспечивает конфиденциальность экономической, научно-технической и коммерческой информации, защиту сведений и информации, составляющих государственную, коммерческую и иную охраняемую законом тайну.

Председатель Департамента руководит деятельностью Департамента и несет персональную ответственность за результаты деятельности Департамента и состояние трудовой дисциплины.

На время отсутствия председателя Департамента его обязанности исполняет один из заместителей председателя Департамента.

Работники Департамента несут персональную ответственность за неисполнение должностных обязанностей, нарушение дисциплины в соответствии с трудовым законодательством Российской Федерации и законодательством о муниципальной службе.

Основные цели и задачи департамента:

. Разработка и реализация социально-экономической политики города Липецка, формирование приоритетных направлений социально-экономического развития города Липецка.

. Формирование многоотраслевой сбалансированной экономики города Липецка.

экономическое развитие департамент город

3. Обеспечение соблюдения работодателями, осуществляющими деятельность на территории города Липецка, трудового законодательства и иных нормативно-правовых актов, содержащих нормы трудового права.

. Формирование единой системы управления и распоряжения муниципальной собственностью, контроль эффективности ее использования.

. Осуществление координации деятельности отраслевых (функциональных) органов администрации города Липецка - структурных подразделений по обеспечению доступности, открытости и качества предоставления муниципальных услуг (функций).

Функции департамента:

. Владение, пользование и распоряжение имуществом, входящим в состав муниципальной казны города Липецка в пределах своей компетенции.

. Осуществление мероприятий по приватизации муниципального имущества входящего в состав муниципальной казны.

. Осуществление функции получателя и главного распорядителя средств городского бюджета.

. Организация сбора статистических показателей, характеризующих состояние экономики, социальной сферы и представление указанных данных органам государственной власти в порядке, установленном действующим законодательством.

. Осуществление муниципальной политики в области развития малого и среднего предпринимательства на территории города Липецка.

. Создание условий для обеспечения жителей города Липецка услугами общественного питания, торговли и бытового обслуживания.

. Участие в осуществлении мер по противодействию коррупции при оказании муниципальных услуг (функций).

. Организация проведения обучения по охране труда работников, в том числе руководителей организаций, а также работодателей - индивидуальных предпринимателей, проверки знания ими требований охраны труда, а также проведение обучения по оказанию первой помощи пострадавшим на производстве, инструктажа по охране труда, стажировки на рабочем месте.

. Организация проведения аттестации рабочих мест по условиям труда и проведения подтверждения соответствия организации работ по охране труда государственным нормативным требованиям охраны труда.

. Организация сбора и обработки информации о состоянии условий и охраны труда у работодателей, осуществляющих деятельность на территории города.

. Формирование инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и обеспечение ее деятельности.

. Содействие деятельности некоммерческих организаций, выражающих интересы субъектов малого и среднего предпринимательства.

. Образование координационных или совещательных органов в области развития малого и среднего предпринимательства.

. Координация деятельности предприятий потребительского рынка с целью обеспечения бесперебойного снабжения населения товарами и услугами, в том числе: проведение работы по соблюдению требований действующего законодательства в сфере регулирования продажи алкогольной продукции; координация деятельности розничных рынков; организация и проведение муниципальных ярмарок, а также рассмотрение уведомлений об их проведении; осуществление контроля за соблюдением требований муниципальных правовых актов города Липецка при размещении нестационарных торговых объектов на территории города Липецка.

. Разработка схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории города Липецка.

. Осуществление муниципального контроля проведения муниципальных лотерей на территории города Липецка.

. Ведение реестра муниципальных лотерей, выдача разрешений на проведение муниципальных лотерей, выдача выписок из реестра муниципальных лотерей, рассмотрение уведомлений о проведении стимулирующих лотерей.

. Участие в реализации проектов с использованием форм государственно-частного партнерства.

. Проведение анализа показателей социально-экономического развития города Липецка.

. Разработка прогноза социально-экономического развития города Липецка.

Права Департамента:

. Участвовать в подготовке, экспертизе и обсуждении проектов муниципальных правовых актов города Липецка по вопросам, входящим в компетенцию Департамента.

. Создавать экспертные советы, рабочие группы по различным направлениям деятельности, привлекать консультантов и экспертов, а также специалистов экономических служб структурных подразделений администрации города, муниципальных предприятий и учреждений для решения возложенных на Департамент задач.

. Привлекать для разработки муниципальных правовых актов города Липецка и других документов, научно-исследовательские, проектно-конструкторские, консалтинговые, аудиторские и другие организации, а также персонал экономических служб структурных подразделений администрации города, муниципальных предприятий и учреждений.

. Получать необходимую информацию от структурных подразделений администрации города, муниципальных предприятий и учреждений, юридических и физических лиц, индивидуальных предпринимателей.

. Организовывать межведомственные совещания для рассмотрения вопросов входящих в компетенцию Департамента.

. Приобретать за счет средств, получаемых в установленном порядке, имущество и услуги, необходимые для осуществления своей деятельности.

. Выступать по поручению администрации города Липецка учредителем муниципальных предприятий и учреждений, участником (акционером) хозяйственных обществ и некоммерческих организаций.

. Разработка концепции и стратегии социально-экономического развития, соответствующих планов и программ и осуществление мониторинга их исполнения.

. Организация мониторинга показателей социально-экономического положения города.

. Внесение в установленном порядке предложений по формированию показателей проекта городского бюджета, в т. ч. по выделению средств для финансирования городских и ведомственных целевых программ, где исполнителем мероприятий является Департамент.

. Организация мониторинга деятельности промышленных предприятий города, в том числе, в инновационной и инвестиционной сферах.

. Проведение экспертизы инвестиционных и инновационных проектов с целью подготовки заключения о целесообразности их реализации.

. Участие в разработке и корректировке документов территориального планирования.

. Участие в разработке и реализации мер, направленных на создание благоприятного инвестиционного климата на территории города Липецка.

. Координация деятельности отраслевых (функциональных) органов администрации города Липецка - структурных подразделений по разработке планов и программ развития и проведению различных экономических преобразований.

. Участие в разработке и осуществлении региональной экономической политики, подготовке предложений по совершенствованию экономического взаимодействия с администрацией Липецкой области.

. Подготовка годовых отчетов, докладов о состоянии экономики города на основе аналитических данных.

. Подготовка статистических форм отчетности по вопросам, находящимся в компетенции Департамента.

. Осуществление организационно-методического руководства и координация работ по формированию и реализации городских и ведомственных целевых программ, осуществление мониторинга их реализации, подготовка заключений по проектам указанных программ.

. Подготовка заключения об экономической целесообразности отдельных способов использования муниципального имущества.

. Осуществление контроля за сохранностью объектов, входящих в состав муниципальной казны, согласование действий затрагивающих мероприятия по их использованию, заключение договоров на оказание услуг по содержанию объектов казенного имущества, не переданных в пользование.

. Осуществление мероприятий по принятию в состав муниципальной казны города Липецка имущества из федеральной, государственной и иных форм собственности, а также мероприятий по передаче казенного имущества в федеральную собственность, государственную собственность субъектов Российской Федерации и иные формы собственности.

. Заключение договоров купли - продажи, аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления, водопользования и иные виды гражданско-правовых договоров в отношении имущества, входящего в состав муниципальной казны, контроль за их исполнением; определение начальной цены и условий проведения аукционов по продаже права аренды.

. Осуществление мероприятий по государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты недвижимости, включенные в состав муниципальной казны, земельных участков под данными объектами и иное муниципальное имущество, а также обременений и сделок с ними.

. Разработка проектов типовых договоров об использовании имущества, находящегося в муниципальной собственности.

. Осуществление мероприятий по списанию имущества, входящего в состав муниципальной казны.

. Осуществление контроля распределения и использования денежных средств на регистрацию права муниципальной собственности отраслевыми (функциональными) органами администрации города Липецка - структурными подразделениями.

. Планирование лимитов на поставляемые энергоресурсы в отношении объектов муниципальной казны, свободных от прав третьих лиц и осуществление контроля потребления коммунальных услуг и расчетов по ним.

. Формирование и ведение разделов Реестра муниципального имущества: движимое и недвижимое имущество, включенное в состав муниципальной казны, муниципальные унитарные предприятия и муниципальные учреждения, хозяйственные общества, товарищества, акции, доли (вклады) в уставном капитале которых принадлежат муниципальному образованию, иных юридических лицах, в которых муниципальное образование является учредителем.

. Разработка предложений о реорганизации или ликвидации муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений города.

. Участие в работе ликвидационных комиссий, создаваемых для проведения процедуры ликвидации структурных подразделений администрации города Липецка.

. Проведение анализа и контроля эффективности деятельности муниципальных унитарных предприятий.

. Организация подготовки и обучения трудовых арбитров.

. Подготовка материалов по отраслевым системам оплаты труда.

. Осуществление сопровождения и ведения Реестра муниципальных услуг (функций).

. Осуществление взаимодействия с администрацией Липецкой области по вопросам размещения муниципальных услуг (функций) и методическое сопровождение муниципальных услуг (функций) в рамках межведомственного и межуровневого взаимодействия.

. Координация деятельности структурных подразделений администрации города Липецка по проведению мониторинга качества предоставления муниципальных услуг (функций).

. Определение мест для отбывания наказания гражданам, осужденным к исправительным и обязательным работам.

. Организация и осуществление мероприятий по мобилизационной подготовке и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

. Формирование материалов по кандидатурам для занесения на городскую и областную Доски Почета.

. Осуществление полномочий участника (акционера) хозяйственных обществ и некоммерческих организаций в соответствии с правовыми актами администрации города Липецка.

. Осуществление полномочий учредителя подведомственного муниципального учреждения, а также полномочий собственника закрепленного за ним муниципального имущества.

. Формирование мнения администрации города Липецка при определении позиции органов местного самоуправления как кредиторов по обязательным платежам в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве.

. Разработка проектов муниципальных правовых актов города Липецка, методических материалов и рекомендаций по вопросам, входящим в компетенцию Департамента.

. Проведение конкурсов по выбору уполномоченных организаций по оказанию оценочных услуг.

. Участие в работе трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений, межведомственных комиссий, а также комиссий, созданных при администрации города.

. Осуществление работы по комплектованию, хранению, учету и использованию архивных документов в соответствии с действующим законодательством.

. Экспертиза административных регламентов предоставления муниципальных услуг.

. Осуществление иных полномочий предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и Липецкой области, Уставом города Липецка, муниципальными правовыми актами города Липецка.

Деятельность департамента финансируется за счет средств городского и областного бюджетов в пределах утвержденных ассигнований. Источниками формирования имущества и финансовых ресурсов Департамента являются средства бюджета города Липецка, другие источники в соответствии с действующим законодательством.

Имущество, закрепленное за Департаментом на праве оперативного управления, является муниципальной собственностью и отражается на балансе Департамента. Департамент владеет, пользуется принадлежащим ему на праве оперативного управления имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Департамент приобретает за счет средств, получаемых в установленном порядке, имущество и услуги, необходимые для осуществления своей деятельности.


Оценка деятельности департамента экономического развития администрации г. Липецка


Указом Президента Российской Федерации от 28.04.2008 №607 "Об оценке эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов" утвержден перечень показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления. Основное внимание в указанных документах уделено показателям, в большей степени зависящим от деятельности местных властей и характеризующим качество жизни населения: и образование, жилищно-коммунальное и дорожное хозяйство, развитие малого предпринимательства и др.

В отчетном году сформирован и направлен в администрацию Липецкой области доклад главы городского округа "Город Липецк" о достигнутых значениях показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления за 2012 год и их планируемых значениях на трехлетний период и пояснительная записка к нему, а также формировались ежеквартальные отчеты. В соответствии с требованиями законодательства разработан и утвержден Порядок разработки, реализации и оценки эффективности муниципальных программ города Липецка, а также Порядок разработки, реализации и оценки эффективности ведомственных целевых программ города Липецка. Утвержден перечень муниципальных программ города Липецка и перечень ведомственных целевых программ. Проведена экспертиза и подготовлены 45 заключений по 24 проектам муниципальных и ведомственных целевых программ. В текущем порядке проводилась работа по согласованию изменений в действующие программы. В целях повышения информационной открытости, информация о городских и ведомственных целевых программах размещалась на официальном сайте администрации города Липецка. По итогам работы за 2012 год подготовлен сводный отчет об оценке эффективности реализации городских и ведомственных целевых программ, который был рассмотрен на заседании Коллегии администрации города Липецка. Ежеквартально, в течение отчетного года, осуществлялся текущий контроль исполнения программных мероприятий по 21 городской целевой программе и по 19 ведомственным целевым программам. Проводился анализ и подготовка сводной информации о ходе их реализации.


Таблица 1. Исполнение городских целевых программ, финансируемых из средств городского бюджета, за период с 2009 по 2013 годы

ПериодОсвоено средств городского бюджета, млн. руб. Количество программ20091154,50212010706,1262011911,9182012992,5212013936,721

В соответствии с Законом Липецкой области от 27.10.2010 No 425-ОЗ "Об инновационной деятельности" ежемесячно осуществлялся мониторинг промышленных предприятий города по основным показателям, характеризующим инновационную деятельность. В соответствии со ст.17 Федерального закона РФ от 06.10.2003 No 131 - ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", п.2 Постановления Правительства РФ от 11.11.2006 No 670 "О порядке предоставления органами местного самоуправления органам государственной власти статистических показателей, характеризующих состояние экономики и социальной сферы муниципального образования", приказом Федеральной службы государственной статистики от 20.09.2010 No 321 "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за состоянием экономики и социальной сферы муниципального образования" осуществлен сбор, обработка информации с анализом показателей и составлен статистический отчет по форме No 1-МО "Сведения об объектах инфраструктуры муниципальных образований" по городу Липецку за 2012 год.

Расшифровку расходов департамента экономики администрации г. Липецка по программе "Липецк - наш общий дом" на 2013 год можно увидеть в приложении 1.

Общий финансовый результат деятельности муниципальных предприятий представлен в таблице 2.


Таблица 2. Общий финансовый результат деятельности муниципальных предприятий.

Наименование2011г. 2012г. 1кв. 2013г. 2кв. 2013г. 3кв. 2013г. 9м. 2013г. Доходы, тыс. руб. 233712724672615813926429516257711850114Бюджетное финансирование или муниципальный заказ, тыс. руб. 814762995740162480252107223756638343Расходы, тыс. руб. 249298824391146434886398546416441924986Прибыль (убыток) до налогообложения, тыс. руб. (155861) 28147 (62096) 3097 (15873) (74872) Чистая прибыль (убыток), тыс. руб. (136912) 10230 (53092) 1054 (14880) (66918) Перечислено из прибыли в городской бюджет, тыс. руб. 506,9851833,96----Дебиторская задолженность, тыс. руб. 299760334554333060397182408613408613Кредиторская задолженность, тыс. руб. 355737295872310072317693336378336378Вылюта баланса, тыс. руб. 455961345025164471676451184745618764561876Внеоборотные активы, тыс. руб. 391448839159433884553417097637025373702537

Из таблицы 2 видно, что если за 9 месяцев 2012 г. сальдированный финансовый результат по всем МУП составлял чистую прибыль в сумме 46,2 млн. рублей, то за 9 мес. 2013 г. получен убыток в сумме - 66,9 млн. рублей, что является отрицательным фактором.

Величина кредиторской задолженности муниципальных унитарных предприятий города Липецка по состоянию на 30.09.2013 г. выросла по сравнению с уровнем на начало года на 40 млн. руб. или на 14%.

С начала текущего года общий объем кредиторской задолженности достиг 27 529 тыс. руб. По сравнению с 01.01.2013 ее прирост составил 26 020 тыс. руб., в том числе 16 829 тыс. руб. (65 %) приходится на учреждения образования и физической культуры и спорта, которые на начало 2013 года обязательств не имели.


Рисунок 2. Показатели чистой прибыли (убытка) муниципальных предприятий


На 30.09.2013 чистую прибыль получили 9 МУП (53 % от действующих).


Отчет о выполнении специального задания


Выполним оценку и расчет стоимости квартиры несколькими способами.

Расчет стоимости доходным подходом.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Методология оценки предусматривает три подхода: затратный, рыночный (сравнительный) и доходный.

Подходы к оценке:

·затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

·сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

·доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценка использования одного из трёх существующих подходов - доходного, - является некорректным. Поэтому мы откажемся от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как "квартира для проживания", а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

По мнению Оценщика, лучшим подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие методы;

Метод капитализации. Согласно методу капитализации рыночная стоимость недвижимости определяется по формуле:

- N01/Ко, (3.1)


где N01 - чистый операционный доход,

Ко - общий коэффициент капитализации, V - стоимость.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от эксплуатации недвижимости, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

В данной курсовой для определения обоснованной рыночной стоимости недвижимости доходный подход не использовался ввиду отсутствия данных по сдаче в аренду аналогичных квартир в г. Липецке. На основании вышеизложенного мы считаем, что использование доходного метода может значительно исказить результаты оценки, и поэтому принято решение не использовать данный подход.

Расчет стоимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как "оферта" и "публичная оферта" (Ст.435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, "сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение".

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена в курсовой.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

·права собственности на недвижимость,

·условия финансирования,

·условия продажи,

·состояние рынка,

·местоположение,

·физические характеристики,

·экономические характеристики,

·характер использования,

·компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Также Оценщик учёл следующие виды корректировок:

·тип дома;

·этаж расположения квартиры;

·общая площадь;

·площадь кухни;

·наличие балкона/лоджии;

·транспортная магистраль, как источник шума;

·состояние и уровень отделки квартиры;

·покрытие полов;

·наличие телефона,

·отопления,

·канализации,

·горячего водоснабжения,

·электроснабжения,

·санузла,

·мусоропровода,

·лифта,

·удаленность от остановок общественного транспорта,

·наличие металлической двери.

На основании "Жилищного кодекса РФ" от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст.15 п.5 "Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. "

Данные изменения в Жилищном Кодексе вступили в силу с 01.03.2005 г. В данный момент на рынке реализуются квартиры общей площадью с учетом балконов и лоджий. В связи с этим для того, чтобы не исказить расчет скорректированной цены в сравнительном подходе используется площадь с учетом балконов и лоджий.

Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта.

После сопоставления информации о приведенных аналогах необходимо применить следующие поправки в их цены:

Местоположения, корректировка не проводилась, так как объект оценки и аналоги имеют идентичное местоположение.

Право собственности: корректировка не применялась.

Условия финансирования: не применялась.

Тип цены: корректировка проведена с учетом того, что цена предложения отличается от фактической цены сделки в среднем от 1% до5%. В настоящей оценке проводилась корректировка в размере 1%.

Наличие балкона (лоджии): на основании анализа рынка недвижимости цены на квартиры с наличием балкона выше цен на квартиры без балкона в среднем на 1% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1%.

Наличие телефона: корректировка проводится с учетом того, что цены, с наличием телефона выше на 6300 руб. (цена установки городского телефона). В данном отчете корректировка не применялась.

Этаж/этажность: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир на крайних верхних и нижних этажах ниже цены квартир на средних этажах, в среднем, на 1 - 2% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1 %, так как данная квартира расположена на первом этаже.

Материал стен: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир в домах с кирпичными стенами выше цены квартир с панельными стенами в среднем на 0,5-5%. В данном отчете корректировка не проводилась.

Расположение комнат: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир с изолированными комнатами выше, в среднем, на 1-2% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете корректировка не проводилась.

Отделка помещений: обычная. Состояние хорошее.

Проводилась корректировка первых двух аналогов, состояние которых среднее на 50 тыс. руб. на стоимость установленной новой сантехники, проведенный ремонт в ванной комнате и кухне, постеленный новый линолеум.

Площадь кухни: корректировка не проводилась. Таблица, отражающая процесс расчета скорректированных цен предложений объектов - аналогов, приведена в Приложении № 1.

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки.

Стоимость оцениваемого объекта, определенная сравнительным подходом, составляет: 1 595 342 (Один миллион пятьсот девяносто пять тысяч триста сорок два) рубля.

Расчет стоимости затратным подходом

Здесь не проводилась оценка стоимости земельного участка, так как не предоставлены правоустанавливающие документы на земельный участок.

Для расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта оценщик применяет метод сравнительной единицы.

На сегодняшний день средняя рыночная цена предложения 1 кв. м. нового жилья в Октябрьском районе города Липецка составляет 43 500 рублей с учетом рыночной предпринимательской прибыли и налогов.


Восстановительная стоимость 1 кв. м. ВС43 500Площадь объекта оценки, кв. м. S21,6Полная восстановительная стоимость, руб. ПВС =S * ВС939 600

Расчет величины накопленного (совокупного) износа

При расчете физического износа оцениваемого объекта используем метод срока жизни.


Наименование показателейПоказатели Обоснование показателейХронологический возраст, летХВ272006г. - 1979г. = 27Физическая жизнь здания, летФЖ150Согласно методики определения износа Фомина С.Е., Санкт-Петербург, 1994г. Физический износ, %Ифиз18Ифиз = (ХВ: ФЖ) * 100

Величина физического износа объекта оценки составляет 18%. Признаков функционального износа у оцениваемого объекта не обнаружено. Объект оценки соответствует современным стандартам объемно - планировочных и конструктивных элементов недвижимости. Величина функционального износа принята на уровне 0%.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту недвижимости. Это - местоположение объекта, состояние рынка недвижимости, любые местные или федеральные ограничения и т.д. Внешний износ относится как к земельному участку, так и к улучшениям.

Внешний износ принимаем равным 0%.



Определим остаточную стоимость объекта оценки:


Сн = ПВС* (1-Ин) =939 600 * (1-0,18) = 770 472 руб.


Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет: 770 472 (Семьсот семьдесят тысяч четыреста семьдесят два) рубля.

Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.

На основании этой информации, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в г. Липецк объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению. Анализируя применимость каждого подхода к оценке объекта, оценщик пришел к следующим выводам. Стоимость недвижимости, полученная затратным подходом, в условиях активного рынка не отражает реального состояния рынка купли-продажи жилых помещений. В данной оценке имеется информация об уровне цен на жилую недвижимость. Сравнивая реальные рыночные цены со стоимостью, полученной по затратному подходу можно видеть большой разрыв, который не позволяет использовать данный подход с достаточной степенью достоверности. Следовательно, затратному подходу присваивается удельный вес, равный 0.

Особенностью сравнительного подхода является ориентация величины стоимости оцениваемого объекта на рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов. При этом основным условием достоверности показателя стоимости, полученного сравнительным подходом, является значительное количество тщательно подобранных фактических сделок по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Следовательно, сравнительному подходу присваивается удельный вес, равный 1.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Согласно полученным весам рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта.


Наименование подхода в оценкеРасчетная стоимость, руб. Весовой коэффициент, долиКомпонент стоимостиЗатратный подход795 4410_Сравнительный подход1 595 34211 595 342Доходный подход00Общая итоговая стоимость, руб. 1595 342Общая итоговая стоимость с учетом округления, руб. 1 600 ООО

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

рыночная стоимость права собственности на однокомнатную квартиру, с учетом округления, расположенной по адресу: РФ, г. Липецк, ул. Катукова, д.11, в.65 на 23.12.2009г. составляет 1 600 ООО (Один миллион шестьсот тысяч) рублей.

Заключение


Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

За время прохождения учебно-производственной практики я ознакомилась с деятельностью департамента экономики администрации г. Липецка. Наиболее близко я ознакомилась с работой отдела учета, исполнения бюджета и отчетности.

Были достигнуты следующие цели:

. закреплены полученные знания по дисциплине "Комплексный экономический анализ";

. произошло ознакомление с системой формирования сметы по расходам организации, формировании отчёта об использовании бюджета;

. собран материал для написания курсовой работы по анализу платежеспособности предприятия.

Список использованных источников


1.Абрамов А.Е. Основы анализа финансовой, хозяйственной и инвестиционной деятельности предприятий. М.: Дело, 2011.544 с.

2.Абрютина М.С. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия. Учебно-практическое пособие. М.: Дело и сервис, 2012.630 с.

.Анализ финансовой отчетности. / Под ред. Ефимовой О.В., Мельник М.В. М.: Омега-Л, 2011.451 с.

.Анализ хозяйственной деятельности / Под ред.А.Д. Шеремета. М.: Финансы и статистика, 2012.315 с.

.Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2012.288 с.

.Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента: учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2012.276 с.

.Бланк И.А. Финансовый менеджмент: учеб. пособие. М.: Дело, 2011.456 с.

.Богатин Ю.В. Экономическая оценка качества и эффективности работы предприятия. М.: Дело, 2012.164с.

.Вартанов А.С. Экономическая диагностика деятельности предприятия: организация и методология. М.: Финансы и статистика, 2011.489 с.

.Гиляровская Л.Т. Экономический анализ. М.: Юнити, 2012.434 с.

.Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Анализ финансовой отчетности. М.: Дело и сервис, 2011.389 с.

.Ефимова О.В. Финансовый анализ: учеб. пособие. М.: Бухгалтерский учет, 2013.394. с.

.Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности: учеб. пособие. М.: ФиС., 2013.432 с.

.Кравченко Л.М. Анализ хозяйственной деятельности предприятий: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2011.475 с.

.Любушин П.А., Лещева В.Б., Дьякова В.Г. Анализ финансово-экономической деятельности организации. М.: Инфра-М, 2011.478 с.

.Мазуров И.И. Лекции по анализу хозяйственной деятельности предприятий. СПб.: СПбУЭФ, 2012.247с.

.Оценка недвижимости, учебное пособие под ред.А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002г.

.Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. - М.: ИНФРА-М, 1997.


Теги: Анализ деятельности департамента экономического развития администрации г. Липецка  Отчет по практике  Экономическая теория
Просмотров: 23530
Найти в Wikkipedia статьи с фразой: Анализ деятельности департамента экономического развития администрации г. Липецка
Назад